|
|
|
| ECLI:NL:RBNNE:2024:1341 | | | | | Datum uitspraak | : | 11-04-2024 | | Datum gepubliceerd | : | 17-04-2024 | | Instantie | : | Rechtbank Noord-Nederland | | Zaaknummers | : | AWB - 23 _ 1155 | | Rechtsgebied | : | Belastingrecht | | Indicatie | : | WOZ-waarde huurappartement niet te hoog. Procesbelang huurder niet-geliberaliseerde woonruimte. | | Trefwoorden | : | woz waarde | | | woz-beschikking | | | woz-waarde | | | | Uitspraak | RECHTBANK NOORD-NEDERLAND
Zittingsplaats Groningen
Bestuursrecht
zaaknummer: LEE 23/1155
uitspraak van de enkelvoudige belastingkamer van 11 april 2024 in de zaak tussen
[eiseres] , te [woonplaats] , eiseres
(gemachtigde: [gemachtigde eiseres] ),
en
de heffingsambtenaar van het Noordelijk Belastingkantoor,
(gemachtigde: [gemachtigde heffingsambtenaar] ).
Inleiding
1.1.
In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van eiseres tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 16 januari 2023.
1.2.
De heffingsambtenaar heeft de waarde van de onroerende zaak aan de [adres eiseres] (de woning) per waardepeildatum 1 januari 2021 voor het belastingjaar 2022 vastgesteld op € 200.000.
1.3.
De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van eiseres tegen de vastgestelde waarde bij de uitspraak op bezwaar van 16 januari 2023 ongegrond verklaard.
1.4.
De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift.
1.5.
De rechtbank heeft het beroep op 29 februari 2024 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: de gemachtigde van eiseres en de gemachtigde van de heffingsambtenaar met [taxateur verweerder] (taxateur).
Derde-belanghebbende
Namens Woningcorporatie Stichting Nijestee (de verhuurder) is op 29 februari 2024 aan de rechtbank per email verklaard (door [naam x] bedrijfsjurist) niet als derdebelanghebbende aan het geding te willen deelnemen.
Feiten
2. Eiseres is huurder van de woning aan de [adres eiseres] . Het betreft een in 1986 gebouwde portiekflat met een balkon en een aangebouwde berging.
Beoordeling door de rechtbank
Eerst en vooraf
3.1.
De rechtbank beantwoordt in deze uitspraak allereerst de vraag of eiseres als huurder van de woning procesbelang heeft bij dit beroep.
3.2.
Voor toepassing van artikel 8:69a van de Algemene wet Bestuursrecht (relativiteit), zoals de heffingsambtenaar aanvoert, bestaat naar het oordeel van de rechtbank geen ruimte. Voor zover de heffingsambtenaar bedoeld heeft te stellen dat eiseres geen procesbelang heeft, volgt de rechtbank haar daarin ook niet. Als uitgangspunt geldt dat eenieder aan wie een te zijnen aanzien genomen WOZ-beschikking is bekendgemaakt, bij die beschikking en dus bij de daarin vastgestelde waarde een belang heeft. Hierop geldt een uitzondering wanneer uit de vaststaande feiten volgt dat de gebruiker van een woning door een wijziging van de vastgestelde WOZ-waarde niet in een gunstiger positie kan komen.
3.3.
In dit geval is sprake van een niet-geliberaliseerde woonruimte (een sociale huurwoning). In een dergelijk geval kan de huurder belang hebben bij een lagere WOZwaarde, omdat de WOZ-waarde mogelijk van invloed is op zijn huurprijs. De heffingsambtenaar heeft weliswaar onweersproken aangevoerd dat de huurprijs van eiseres fors lager ligt dan de maximale huurprijs zodat zij geen direct financieel gevolg ondervindt bij de door haar voorgestane vermindering met € 15.000, maar de heffingsambtenaar heeft daarbij niet aannemelijk gemaakt dat uit de vaststaande feiten volgt dit ook geldt wanneer de vastgestelde WOZ-waarde op andere - eventueel nader - door eiseres aan te voeren gronden verder verlaagd moet worden. De rechtbank komt daarom toe aan een inhoudelijke beoordeling van het beroep.
De verdere beoordeling
4.1.
De rechtbank beoordeelt in deze uitspraak of de heffingsambtenaar de WOZ-waarde van de woning van eiseres per waardepeildatum 1 januari 2021 niet hoger heeft vastgesteld dan de waarde in het economische verkeer. Zij doet dat aan de hand van de beroepsgronden die eiseres heeft aangevoerd.
4.2.
Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot haar oordeel komt en welke gevolgen dat oordeel heeft.
4.3.
Voor de beoordeling van het beroep is het bepaalde in artikel 17, tweede lid, van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) van belang. Daarin staat dat de waarde van een onroerende zaak wordt bepaald op de waarde die aan die onroerende zaak moet worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever “de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding”.
4.4.
Partijen verschillen van mening over de waarde van de onroerende zaak per 1 januari 2021. Eiseres bepleit een waarde van € 185.000. De heffingsambtenaar houdt vast aan de door hem vastgestelde waarde van € 200.000.
4.5.
Eiseres voert - samengevat - aan dat uit de herleide marktwaarden van de door de heffingsambtenaar gehanteerde vergelijkingsobjecten blijkt dat de WOZ-waarde te hoog is vastgesteld. Eiseres stelt dat de heffingsambtenaar is uitgegaan van onjuiste KOUDV-factoren. Verder stelt eiseres dat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening heeft gehouden met de onderhoudstoestand en/of aardbevingsschade van haar woning. Eiseres heeft foto’s overgelegd van scheurvorming in haar woning. Zij wijst erop dat zij niet wist dat zij een schademelding kon doen bij het IMG. Volgens eiseres moet de kwaliteit en onderhoud van haar woning op een factor 2 worden gezet (= matig). Van de referentieobjecten is niet gesteld dat deze met achterstallig onderhoud en/of aardbevingsschade te maken hebben. Dit blijkt ook niet uit de door de heffingsambtenaar overgelegde foto’s. Voorts stelt eiseres dat de door de heffingsambtenaar gehanteerde indexering van de verkopen van de referentiewoningen naar de waardepeildatum niet inzichtelijk is. Ook stelt eiseres dat de heffingsambtenaar niet inzichtelijk heeft gemaakt of en hoe rekening is gehouden met eventueel overgenomen VvE-bijdragen. Eiseres onderbouwt de door haar voorgestane waarde met een zelfgemaakt overzicht van de door de heffingsambtenaar gehanteerde referentieobjecten. Hieruit blijkt volgens eiseres dat haar woning - met name ten opzichte van [adres a] - te hoog is bepaald. Tot slot stelt eiseres dat de heffingsambtenaar heeft gehandeld in strijd met het motiveringsbeginsel en het zorgvuldigheidsbeginsel, omdat in de uitspraak op bezwaar onvoldoende is ingegaan op de argumenten die zij naar voren had gebracht. Ter zitting heeft eiseres haar beroepsgrond dat hij niet alle op de zaak betrekking hebbende stukken - zoals de grondstaffel - zou hebben ontvangen, laten varen.
4.6.
De heffingsambtenaar stelt zich - ook samengevat - op het standpunt dat de waarde niet te hoog is vastgesteld. Hij heeft in beroep ter onderbouwing van zijn waardebepaling gewezen op een waardematrix die is opgemaakt door zijn WOZ-taxateur, waarin de waarde van de woning - op grond van de zogenoemde vergelijkingsmethode - op de waardepeildatum 1 januari 2021 is bepaald op € 200.000. De matrix bevat gegevens van de woning van eiseres en een drietal referentieobjecten, allemaal portiekflats gelegen te Groningen, te weten [adres a] (verkocht op 17 november 2020 voor € 190.455), [adres b] (verkocht op 20 september 2020 voor € 207.748) en [adres c] (verkocht op 3 september 2020 voor € 188.250).
4.7.
De heffingsambtenaar moet, in het licht van wat eiseres heeft aangevoerd, aannemelijk maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Naar het oordeel van de rechtbank is de heffingsambtenaar hierin geslaagd.
Hoe is de rechtbank tot dit oordeel gekomen?
De waardering van de woning
5.1.
De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met de in zijn matrix genoemde referentieobjecten en de toelichting ter zitting, in het licht van hetgeen eiseres heeft aangevoerd, heeft voldaan aan de op hem rustende bewijslast. Zij neemt hierbij in aanmerking dat de door de heffingsambtenaar gehanteerde referentieobjecten, wat ligging, type, bouwjaar, kwaliteit, onderhoud en uitstraling betreft, voldoende vergelijkbaar zijn met de onroerende zaak van eiseres en dat hij voldoende rekening heeft gehouden met de onderlinge verschillen. De prijzen per m² voor de onroerende zaak kunnen worden herleid uit de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten. De gecorrigeerde prijs per eenheid (PPE) van de woning van eiseres van € 2.175 is, in vergelijking met de PPE’s van de referentiepanden, die € 2.354, € 2.383 en € 2.560 zijn, niet te hoog bepaald. De rechtbank volgt de heffingsambtenaar in de door hem toegepaste KOUDV-factoren, die bij eiseres op een 3 (= gemiddeld) zijn gezet behalve bij de voorzieningen waar is uitgegaan van een 2 (= matig). Voor een grotere correctie ziet de rechtbank geen aanleiding.
De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar geen rekening heeft hoeven houden met de door eiseres gestelde aardbevingsschade, omdat eiseres hiervan geen schaderapport heeft overgelegd. Ook anderszins heeft eiseres de aardbevingsschade onvoldoende onderbouwd. De door eiseres overgelegde foto’s geven daarvoor onvoldoende aanleiding. De heffingsambtenaar heeft ter zitting toegelicht dat scheurvorming niet ongebruikelijk is voor dit type woningen en dat dit ook geldt voor de referentieobjecten. De rechtbank volgt de heffingsambtenaar hierin.
5.2.
Naar het oordeel van de rechtbank heeft het door eiseres zelfgemaakte overzicht van de door de heffingsambtenaar gehanteerde referentieobjecten de waardebepaling van de heffingsambtenaar niet kunnen ontkrachten. Daarbij overweegt de rechtbank dat taxeren geen rekenkundige exercitie is. Verder volgt de rechtbank de heffingsambtenaar in de door hem in deze procedure toegepaste oppervlaktematen van de onroerende zaak en die van de referentieobjecten. De heffingsambtenaar heeft toegelicht dat dit door toepassing van de zogenoemde wortelformule sowieso niet uitmaakt.
5.3.
Eiseres heeft de inzichtelijkheid van de door de heffingsambtenaar gehanteerde indexering van de verkopen van de referentiewoningen naar de waardepeildatum betwist, maar heeft niet, althans onvoldoende, aangegeven wat die indexering dan wel zou moeten zijn. Het enkel verwijzen naar algemene indexeringscijfers is onvoldoende.
5.4.
Ten aanzien van de VvE-bijdrage heeft de heffingsambtenaar onweersproken gesteld dat het aandeel in de reserve van de VvE bij de vergelijkingsobjecten in mindering is gebracht. Daarom slaagt deze beroepsgrond niet.
5.5.
Ook overigens heeft eiseres geen feiten of omstandigheden naar voren gebracht die tot de conclusie zouden moeten leiden dat de heffingsambtenaar de onderhavige waarde van € 200.000 te hoog heeft vastgesteld.
Heeft de heffingsambtenaar in strijd gehandeld met het motiveringsbeginsel?
6. Ingevolge artikel 7:12, eerste lid, van de Awb dient de beslissing op het bezwaar te berusten op een deugdelijke motivering, die bij de bekendmaking van de beslissing wordt vermeld. In de uitspraak op bezwaar heeft de heffingsambtenaar voldoende gemotiveerd op welke gronden hij het bezwaar heeft afgewezen. De motiveringsplicht van artikel 7:12 van de Awb strekt niet zover dat de heffingsambtenaar verplicht is op alle nog verder aangedragen argumenten in te gaan. De rechtbank is van oordeel dat in de uitspraak op bezwaar voldoende gemotiveerd is ingegaan op de gronden van eiseres. Ook deze grief treft geen doel.
Conclusie en gevolgen
7. Gelet op het voorgaande is het beroep ongegrond. Dat betekent dat de WOZ-waarde van de woning van eiseres per waardepeildatum 1 januari 2021 voor het belastingjaar 2022 gehandhaafd blijft op € 200.000. Eiseres krijgt daarom het griffierecht niet terug. Zij krijgt ook geen vergoeding van haar proceskosten.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. M. Sanna, rechter, in aanwezigheid van R.H. Wolfslag, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 11 april 2024.
griffier
rechter
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.
Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.
Zie Hoge Raad 20 maart 2020, ECLI:NL:HR:2020:467
Zie Hoge Raad 8 maart 2024, ECLI:NL:HR:2024:238
Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 44
Kwaliteit, Onderhoud, Uitstraling, Doelmatigheid en Voorzieningen
Instituut Mijnbouwschade Groningen
Zie bijvoorbeeld Gerechtshof Amsterdam, 20 april 2023, ECLI:NL:GHAMS:2023:2359, onder 5.2.
Door toepassing van de wortelformule ontstaat een niet-lineair verband tussen de toename van de oppervlakte en de stijging van waarde. In een grafiek is dat zichtbaar als een kromme lijn met een afnemende stijging van de waarde bij een grotere oppervlakte.
Zie Gerechtshof ’s-Hertogenbosch, 28 september 2022, ECLI:NL:GHSHE:2022:3286, onder 4.4. | Link naar deze uitspraak
|
| | |
|
|
