Inloggen 
 

 Registreren
 Wachtwoord vergeten?


Terug naar het beginscherm

 
 
 
Neem contact op met de Agro-advieslijn:
(0548) 54 00 54 (G.J. Steunenberg)
ECLI:NL:RBMNE:2024:2955 
 
Datum uitspraak:03-05-2024
Datum gepubliceerd:11-06-2024
Instantie:Rechtbank Midden-Nederland
Zaaknummers:UTR 22/2323
Rechtsgebied:Belastingrecht
Indicatie:WOZ-waardering van een winkel middels de huurwaardekapitalisatiemethode. De tenaamstelling van de WOZ-beschikking en de aanslag is juist. De heffingsambtenaar heeft aannemelijk gemaakt dat de vastgestelde waarde niet te hoog is. Het beroep is ongegrond.
Trefwoorden:huurovereenkomst
huurovereenkomsten
woz waarde
woz-beschikking
woz-waarde
 
Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND

Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 22/2323

uitspraak van de enkelvoudige kamer van 3 mei 2024 in de zaak tussen



[eiseres] B.V., uit [vestigingsplaats] , eiseres
(gemachtigde: mr. D.A.N. Bartels MRE),

en



de heffingsambtenaar van de gemeente [gemeente] , verweerder
(gemachtigde: mr. M. Dens).

Als belanghebbende heeft aan het geding deelgenomen: [belanghebbende], uit [woonplaats] , belanghebbende, (gemachtigde: mr. D.A.N. Bartels MRE).




Inleiding

De heffingsambtenaar heeft bij beschikking van 11 februari 2021 op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [adres 1] in [plaats] (het object) vastgesteld op € 1.058.000,-. Deze waarde is vastgesteld per waardepeildatum 1 januari 2020 en geldt voor het belastingjaar 2021. De WOZ-beschikking is opgenomen in het aanslagbiljet van dezelfde datum. Met deze waardevaststelling is aan eiseres ook een aanslag onroerendezaakbelasting opgelegd voor het belastingjaar 2021. De WOZ-waarde is daarvoor als heffingsmaatstaf gehanteerd.

Eiseres heeft bezwaar gemaakt tegen de beschikking van 11 februari 2021. De heffingsambtenaar heeft met de uitspraak op bezwaar van 11 februari 2022 het bezwaar ongegrond verklaard en de waarde van het object en de daarop gebaseerde aanslag gehandhaafd.

Eiseres heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift en een waardematrix overgelegd.

Het beroep is behandeld op de zitting van de meervoudige kamer van 23 oktober 2023. Namens eiseres was haar gemachtigde aanwezig. De heffingsambtenaar heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde, bijgestaan door taxateur [taxateur] . Vervolgens is het onderzoek gesloten.

De gemachtigde van eiseres heeft op de dag van de zitting de eigendomsinformatie van het object uit het Kadaster ingebracht en zich op de zitting op het standpunt gesteld dat eiseres geen eigenaar is van het object. Uit de eigendomsinformatie blijkt dat het object voor ¾ deel in eigendom is van [A] die bestuurder is van eiseres. Het resterend ¼ deel is in eigendom van [belanghebbende] . Omdat de heffingsambtenaar op de zitting niet adequaat heeft kunnen reageren op de ingebrachte eigendomsinformatie, heeft de rechtbank aanleiding gezien om het onderzoek te heropenen en de heffingsambtenaar in de gelegenheid gesteld een nadere reactie op dit punt in te brengen. Naar aanleiding hiervan heeft de heffingsambtenaar op 28 november 2023 een aanvullende reactie ingebracht. Eiseres heeft hierop gereageerd en te kennen gegeven dat zij een nadere zitting wenst.

De heffingsambtenaar heeft de WOZ-beschikking en aanslag ook aan [belanghebbende] toegezonden, die daartegen bezwaar heeft gemaakt. De rechtbank heeft met de brief van
24 januari 2024 [belanghebbende] in de gelegenheid gesteld om als belanghebbende in deze procedure te worden betrokken. [belanghebbende] heeft, middels zijn gemachtigde Bartels, aangegeven van die mogelijkheid gebruik te maken.

Vervolgens zijn partijen met de brief van 28 februari 2024 geïnformeerd dat de zaak is doorverwezen naar de enkelvoudige kamer van deze rechtbank. Het nadere onderzoek op zitting heeft plaatsgevonden op 8 april 2024. Namens eiseres en [belanghebbende] is hun gemachtigde verschenen. De heffingsambtenaar heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde, bijgestaan door taxateur [taxateur] . Het onderzoek is vervolgens gesloten.



Het object

1. Het object is een winkel, bestaande uit verkoopruimtes, werkruimte, kantine en een geldautomaat. De winkel is gebouwd in 1982. De totale bruto vloeroppervlak van het object is 1.432 m².



Het geschil

2. Het door de gemachtigde van eiseres opgestelde beroepschrift, de latere brieven en een ‘pinpointbrief’ staan vol met algemene, weinig inhoudelijke, dikwijls onsamenhangende en inconsistente, fragmentarische en niet of nauwelijks onderbouwde op het object betrekking hebbende stellingen. Daar kan de rechtbank niets mee. De rechtbank zal deze stellingen daarom niet bespreken. De gemachtigde van eiseres heeft op de zitting wel standpunten ingenomen die specifieker op het object betrekking hebben. De rechtbank zal het beroep dan ook beoordelen aan de hand van de op de zitting ingenomen standpunten.

3. Eiseres heeft op zitting primair aangevoerd dat de op het object betrekking hebbende WOZ-beschikking en aanslag niet aan haar had moeten worden opgelegd, omdat zij geen eigenaar van het object is. Subsidiair stelt eiseres dat de waarde van het object niet hoger kan zijn dan € 899.000,-. Eiseres heeft verder nog verzocht om een immateriële schadevergoeding vanwege overschrijding van de redelijke termijn.

4. De heffingsambtenaar stelt dat de vastgestelde waarde van € 1.058.000,- niet te hoog is.




Beoordeling door de rechtbank

5. De rechtbank zal eerst het formele punt bespreken.


De tenaamstelling


6. De heffingsambtenaar stelt de waarde van een onroerende zaak bij een voor bezwaar vatbare beschikking vast en zendt deze toe aan een belanghebbende. In dit geval is de WOZ-beschikking en de aanslag zowel aan eiseres als aan [belanghebbende] gezonden. [belanghebbende] heeft daartegen bezwaar gemaakt. De uitspraak op bezwaar is gericht aan eiseres, wat betekent dat eiseres formeel gezien ook in de beroepsfase belanghebbende is en beroep kan instellen.

7. Als meer dan één persoon kan worden aangewezen als eigenaar van een onroerende zaak, kan de bekendmaking van de beschikking en de uitreiking van de aanslag plaatsvinden aan één van hen. De WOZ-beschikking en de aanslag zijn ook aan [belanghebbende] bekend gemaakt. Nu uit de door de gemachtigde van eiseres overgelegde eigendomsinformatie van het Kadaster blijkt dat [belanghebbende] voor ¼ deel eigenaar is van het object, heeft de heffingsambtenaar de WOZ-beschikking en aanslag met betrekking tot het object aan [belanghebbende] kunnen en mogen opleggen. Dit betekent dat de tenaamstelling van de WOZ-beschikking en de aanslag klopt. Daaraan doet niet af dat de WOZ-beschikking en de aanslag ook aan eiseres bekend zijn gemaakt. De beroepsgrond slaagt niet.

8. De rechtbank zal nu de beroepsgronden tegen de voor het object vastgestelde WOZ-waarde bespreken.


De WOZ-waarde


9. Partijen zijn het erover eens dat de waarde van het object moet worden bepaald op de huurwaardekapitalisatiemethode en de rechtbank volgt partijen daarin.

10. Omdat eiseres de juistheid van de vastgestelde waarde betwist, rust op de heffingsambtenaar de last aannemelijk te maken dat die waarde niet te hoog is. De heffingsambtenaar heeft ter onderbouwing van de door hem vastgestelde waarde verwezen naar de waardematrix, opgemaakt door taxateur [taxateur] .

11. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met het verweerschrift, de waardematrix en de toelichting daarop op zitting aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van het object niet te hoog is vastgesteld. De heffingsambtenaar is voor het object uitgegaan van een brutohuurwaarde van € 137.443,- per jaar (huurwaarde per m² voor de winkel/verkoopruimte: € 99,-). Om dit te onderbouwen heeft de heffingsambtenaar een vergelijking gemaakt met de gerealiseerde huurprijs uit de markt van een soortgelijk en nabijgelegen object rondom de waardepeildatum. Het gaat om het referentieobject [adres 2] . Voor de kapitalisatiefactor is de heffingsambtenaar uitgegaan van 7,7. Dit heeft de heffingsambtenaar onderbouwd door het object te vergelijken met het referentieobject [adres 3] . De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar op basis van de waardematrix aannemelijk heeft gemaakt dat de gehanteerde huurwaarde en de kapitalisatiefactor van het object niet in een onjuiste verhouding staan tot de huurwaarde en de kapitalisatiefactor van de referentieobjecten. Wat eiseres op de zitting heeft aangevoerd, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel. Dat legt zij hierna uit.

12. Eiseres stelt dat de huurwaarde van het object relatief hoog is vastgesteld ten opzichte van de huurprijs van het referentieobject. Deze beroepsgrond slaagt niet. De huurwaarde van het object van eiseres bedraagt voor de winkel/verkoopruimte € 99,- per m², terwijl de gerealiseerde huurprijs voor dezelfde soort ruimte van het referentieobject [adres 2] € 140,- per m² bedraagt. Eiseres heeft de huurwaarde van het object onvoldoende gemotiveerd betwist. Zo heeft zij er wel op gewezen dat de heffingsambtenaar geen huurovereenkomsten heeft overgelegd van de onderbouwing, maar zij heeft er evenmin voor gekozen de eigen huurovereenkomst in het geding te brengen. Eiseres heeft in feite niets aangevoerd dat reden geeft te twijfelen aan de juistheid van de gehanteerde huurwaarde van het object te twijfelen.

13. Verder voert eiseres aan dat de kapitalisatiefactor van het referentieobject [adres 3] van 9,1 niet is gecorrigeerd naar de waardepeildatum. Ook deze beroepsgrond slaagt niet. De verkoop van dit referentieobject (3 januari 2020) ligt nagenoeg op de waardepeildatum. Daarmee gaat de rechtbank ervan uit dat de verkoopprijs in voldoende mate de waarde van dit referentieobject op de waardepeildatum weerspiegelt. Eiseres heeft geen omstandigheden aangevoerd die aannemelijk maken dat de verkoopprijs niet de juiste waarde weergeeft op de waardepeildatum.

14. Eiseres is het verder niet eens met de door de heffingsambtenaar voor de onderbouwing van de waarde gebruikte kapitalisatiefactor en verwijst naar de uitspraak van het gerechtshof van Arnhem-Leeuwarden van 13 juli 2021. De rechtbank is van oordeel dat deze niet nader onderbouwde stelling van eiseres onvoldoende is om te twijfelen aan de door de heffingsambtenaar gehanteerde kapitalisatiefactor. Huurwaardes mogen voor de berekening van de kapitalisatiefactor worden getaxeerd, zolang deze huurwaardes maar aannemelijk worden gemaakt. In deze zaak blijkt ook niet dat de kapitalisatiefactor berust op een inschatting van de huurwaarde. De heffingsambtenaar heeft een gerealiseerd huurcijfer van een referentieobject gebruikt. Deze onderbouwt de voor het object gehanteerde kapitalisatiefactor van 7,7 die lager is vastgesteld dan de kapitalisatiefactor van 9,1 voor het referentieobject. Eiseres heeft verder niets aangevoerd op basis waarvan de rechtbank de conclusie zou kunnen trekken dat de huurwaarde te laag is ingeschat en de kapitalisatiefactor van het referentieobjecten daarmee te hoog.

15. De beroepsgronden van eiseres slagen niet. De rechtbank is dan ook van oordeel dat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van het object niet te hoog is vastgesteld. Het beroep is ongegrond.



De immateriële schadevergoeding


16. Eiseres heeft verzocht om een vergoeding van immateriële schade wegens overschrijding van de redelijke termijn. Een vergoeding van immateriële schade wordt op verzoek toegekend als een procedure over een belastingaanslag onredelijk lang heeft geduurd. Daarbij heeft als uitgangspunt te gelden dat een periode van twee jaar voor de bezwaar- en beroepsfase gezamenlijk als redelijk wordt beschouwd. De termijn hiervoor vangt aan op het moment waarop de heffingsambtenaar het bezwaarschrift ontvangt. In deze beroepszaak is het bezwaarschrift ontvangen op 25 maart 2021 en is door de rechtbank vandaag uitspraak gedaan. De redelijke termijn van 2 jaar wordt dus met (afgerond naar boven) 14 maanden overschreden.

17. De redelijke termijn van 2 jaar kan worden verlengd bij bijzondere omstandigheden. Tot die bijzondere omstandigheden worden volgens vaste rechtspraak onder meer gerekend de invloed van de belanghebbende of diens gemachtigde op de duur van het proces. De rechtbank is van oordeel dat in dit geval sprake is van bijzondere omstandigheden die een verlenging van de redelijke termijn met 14 maanden rechtvaardigen. Net als in andere zaken van deze gemachtigde, zie onder meer de uitspraak van 20 november 2023, ziet de rechtbank in het grote aantal door de gemachtigde van eiseres ingediende beroepen, afgezet tegen zijn beperkte beschikbaarheid voor zittingen, reden de redelijke termijn voor deze zaak te verlengen. Zijn handelswijze leidt noodzakelijk tot het oplopen van de duur van de behandeling van de door hem ingestelde beroepen en daarmee tot het overschrijden van de redelijke termijn. Die handelswijze kan aan eiseres worden toegerekend. Daarnaast heeft de gemachtigde van eiseres pas op de zitting de eigendomskwestie van het object naar voren gebracht, terwijl hij dit veel eerder had kunnen doen. Dit heeft geleid tot de heropening van het onderzoek bij de rechtbank en is een nadere behandeling op de zitting van de zaak noodzakelijk geworden, omdat hierom door de gemachtigde van eiseres is verzocht. Deze (onnodige) vertraging van de procedure is naar het oordeel van de rechtbank ook aan eiseres toe te rekenen.

18. Dit leidt tot de conclusie dat in dit geval de redelijke termijn niet is overschreden en dat het verzoek om schadevergoeding wordt afgewezen.



Conclusie en gevolgen

19. Het beroep is ongegrond, omdat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van het object niet te hoog is vastgesteld. Bij deze uitkomst is geen ruimte voor een veroordeling in de proceskosten of een vergoeding van het griffierecht.

20. Ook wijst de rechtbank het verzoek om schadevergoeding af.







Beslissing

De rechtbank:

- verklaart het beroep ongegrond;
- wijst het verzoek om schadevergoeding af.



Deze uitspraak is gedaan door mr. J.R. van Es-de Vries, rechter, in aanwezigheid van
mr. A. Azmi, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 3 mei 2024.













griffier


rechter





De rechter is verhinderd deze uitspraak te ondertekenen.


Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:




Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.

Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.

Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.



Artikel 22 in samenhang met artikel 24, derde lid, van de Wet WOZ.


Artikel 1:2, eerste lid, van de Algemene wet bestuursrecht in samenhang met artikel 26a van de Algemene wet inzake rijksbelastingen.


Zie rechtsoverweging 4.6 van deze uitspraak, ECLI:NL:GHARL:2021:6734.


Zie bijvoorbeeld het arrest van de Hoge Raad van 22 februari 2019, ECLI:NL:HR:2019:263.


Zie de uitspraak van deze rechtbank van 20 november 2023, ECLI:NL:RBMNE:2023:6191 rechtsoverwegingen 15 tot en met 22.
Link naar deze uitspraak