|
|
|
| ECLI:NL:GHAMS:2023:673 | | | | | Datum uitspraak | : | 21-03-2023 | | Datum gepubliceerd | : | 21-03-2023 | | Instantie | : | Gerechtshof Amsterdam | | Zaaknummers | : | 200.293.985/01 | | Rechtsgebied | : | Civiel recht | | Indicatie | : | Huur woonruimte. Mutatieschade. Vergoeding wegens onrechtmatig gebruik van het gehuurde na einde van de huur? Bewijslevering. Verhuurder verzocht in eerste aanleg de zaak niet verder inhoudelijk te behandelen. Verhuurder heeft haar rechten om de zaak door het hof te laten behandelen niet verwerkt noch heeft zij gehandeld in strijd met een goede procesorde. | | Trefwoorden | : | belastingrecht | | | huurovereenkomst | | | wettelijke rente | | | | Uitspraak | GERECHTSHOF AMSTERDAM
afdeling civiel recht en belastingrecht, team I
zaaknummer : 200.293.985/01
zaaknummer rechtbank Amsterdam : 8602445/ CV EXPL 210-11320
arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 21 maart 2023
inzake
[appellante]
,
wonend te [woonplaats 1] , [land] ,
appellante,
tevens incidenteel geïntimeerde,
advocaat: mr. T.R. Dicke te Amsterdam,
tegen
[geïntimeerde] ,
wonend te [woonplaats 2] ,
geïntimeerde,
tevens incidenteel appellant,
advocaat: mr. P.P. Klokkers te Amsterdam.
Partijen worden hierna [appellante] en [geïntimeerde] genoemd.
1De zaak in het kort
[geïntimeerde] heeft een woning gehuurd van [appellante] voor de duur van twee jaar. [geïntimeerde] heeft de huur na tien maanden opgezegd. Partijen hebben aanvankelijk een discussie gevoerd over de rechtsgeldigheid van de opzegging. Inmiddels staat vast dat rechtsgeldig tegen 1 mei 2020 is opgezegd. Dat is één jaar na aanvang van de huurovereenkomst. In het door [appellante] ingestelde hoger beroep is aan de orde of [geïntimeerde] mutatieschade moet vergoeden en of hij van 1 mei 2020 tot 14 juli 2020 onrechtmatig gebruik van de woning heeft gemaakt en daarvoor een gebruiksvergoeding is verschuldigd. In het door [geïntimeerde] ingestelde hoger beroep speelt de vraag of [appellante] dwangsommen heeft verbeurd door een door haar ten laste van [geïntimeerde] gelegd beslag niet tijdig op te heffen.
2Het geding in hoger beroep
[appellante] is bij dagvaarding van 30 april 2021 in hoger beroep gekomen van een vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Amsterdam van 18 maart 2021, onder bovenvermeld zaaknummer gewezen tussen [appellante] als eiseres in conventie, tevens verweerster in reconventie en [geïntimeerde] als gedaagde in conventie tevens eiser in reconventie.
De dagvaarding in hoger beroep bevatte twee incidentele vorderingen die, kort gezegd, erop neerkwamen dat [appellante] schorsing van de tenuitvoerlegging van het bestreden vonnis vorderde. De in deze incidenten gewisselde stukken en het daarin gewezen tussenarrest van 6 juli 2021 bevinden zich niet bij de stukken van de nu te beoordelen hoofdzaak. Het hof heeft ambtshalve kennis genomen van dit tussenarrest. Daarin is overwogen dat het bestreden vonnis alleen voor zover het in conventie is gewezen uitvoerbaar bij voorraad is verklaard. De incidentele vorderingen zijn afgewezen. De beslissing over de proceskosten is daarbij aangehouden tot aan het eindarrest in de hoofdzaak.
Partijen hebben daarna de volgende stukken ingediend:
- memorie van grieven, met producties;
- memorie van antwoord, tevens memorie van grieven in incidenteel appel, met producties;
- memorie van antwoord in incidenteel appel, met een productie;
- akte van 18 januari 2022 van de zijde van [geïntimeerde] ;
- akte van 15 februari 2022 van de zijde van [appellante] .
Tijdens de mondelinge behandeling op 2 maart 2023 hebben de hiervoor genoemde advocaten het woord gevoerd, mr. Klokkers aan de hand van overgelegde spreekaantekeningen. Partijen hebben hun standpunt toegelicht en vragen van het hof beantwoord. [geïntimeerde] heeft nog producties in het geding gebracht.
Ten slotte is arrest gevraagd.
[appellante] heeft geconcludeerd dat het hof het bestreden vonnis voor zover in conventie gewezen zal vernietigen en - uitvoerbaar bij voorraad - alsnog, zo begrijpt het hof, de door haar gevorderde gebruiksvergoeding en herstelkosten zal toewijzen, met beslissing over de proceskosten, beslagkosten en deurwaarderskosten. In incidenteel hoger beroep heeft [appellante] geconcludeerd tot afwijzing daarvan, met - uitvoerbaar bij voorraad - beslissing over de proceskosten.
[geïntimeerde] heeft geconcludeerd tot bekrachtiging van het bestreden vonnis voor zover in conventie gewezen, met - uitvoerbaar bij voorraad - beslissing over de proceskosten. In incidenteel hoger beroep heeft [geïntimeerde] geconcludeerd tot gedeeltelijke vernietiging van het bestreden vonnis voor zover in reconventie gewezen en - uitvoerbaar bij voorraad – toewijzing van zijn in hoger beroep gewijzigde vorderingen, met beslissing over de proceskosten.
Beide partijen hebben in hoger beroep bewijs van hun stellingen aangeboden.
3Feiten
3.1
De door de kantonrechter in het bestreden vonnis onder 1.1 tot en met 1.12 vastgestelde feiten zijn niet betwist, met uitzondering van 1.7. Daarmee zal het hof rekening houden. Voor zover in hoger beroep nog van belang en aangevuld met andere relevante feiten die in dit geding zijn komen vast te staan, zijn die feiten de volgende.
3.2
[geïntimeerde] huurde met ingang van 1 mei 2019 van [appellante] een woning in [plaats] (hierna: de woning). De huurovereenkomst bevat bepalingen omtrent een minimale huurperiode van twee jaar en een uitzondering daarop waarbij onder bepaalde voorwaarden tussentijds kan worden opgezegd.
3.3
De huur inclusief servicekosten bedroeg € 1.550,- per maand. Bij aanvang van de huur heeft [geïntimeerde] een waarborgsom van € 1.550,- aan [appellante] betaald.
3.4
Artikel 10.9 van de huurovereenkomst bepaalt:
Voor het einde van de huur zal het gehuurde geïnspecteerd worden door beide partijen. Het gehuurde dient door huurder opgeleverd te worden in dezelfde staat als waarin deze aanvaard is, zoals is vastgelegd in de aan deze huurovereenkomst gehechte woningomschrijving en inventarislijst. Indien huurder het gehuurde niet naar behoren en schoon heeft opgeleverd, zal verhuurder het gehuurde professioneel laten schoon maken en/of repareren en de kosten daarvan bij huurder in rekening brengen..
3.5
Op 1 mei 2019 heeft een medewerker van [bedrijf 1] namens [appellante] in aanwezigheid van [geïntimeerde] de woning geïnspecteerd en daarvan een check-in rapport opgesteld, dat door beide partijen is ondertekend.
3.6
Begin maart 2020 heeft [geïntimeerde] per WhatsApp en bij e-mail [appellante] bericht dat zijn ouders naar Nederland komen, dat zij enkele maanden bij hem zullen verblijven, dat hij daarom wil verhuizen naar een ander appartement en dat hij de huur per eind maart wil beëindigen. [appellante] heeft daarmee niet ingestemd.
3.7
[geïntimeerde] heeft tot en met april 2020 huur betaald.
3.8
Eind april 2020 of begin mei 2020 is de broer van [appellante] in het gehuurde geweest voor een jaarlijkse inspectie (‘walk through’), waarbij [geïntimeerde] aanwezig was.
3.9
Op 14 juli 2020 heeft een medewerker van [bedrijf 1] namens [appellante] in aanwezigheid van [geïntimeerde] de woning geïnspecteerd en daarvan een check-out rapport opgesteld, dat door beide partijen is ondertekend. [geïntimeerde] heeft toen de sleutels van de woning ingeleverd.
3.10
[appellante] heeft op 16 juli 2020 de voorzieningenrechter van de rechtbank Amsterdam verlof gevraagd voor het leggen van conservatoir beslag ten laste van [geïntimeerde] , op diens bankrekening. Het beslagverlof is dezelfde dag verleend, met begroting van de vordering op € 4.030,-. [appellante] heeft op 29 juli 2020 ten laste van [geïntimeerde] beslag laten leggen op diens bankrekening.
3.11
[geïntimeerde] heeft in kort geding opheffing van dat beslag gevorderd. Bij vonnis van 8 oktober 2020 is die vordering afgewezen.
4Beoordeling
De procedure bij de kantonrechter
4.1
Kort gezegd en voor zover in hoger beroep nog van belang vorderde [appellante] veroordeling van [geïntimeerde] tot betaling van een bedrag van € 5.771,70 aan herstelkosten, een gebruiksvergoeding over de periode 1 mei 2020 tot medio juli 2020 en verder buitengerechtelijke kosten, beslagkosten, proceskosten en wettelijke rente. [appellante] legde daaraan ten grondslag dat [geïntimeerde] de woning met schade had achtergelaten en had geweigerd zelf voor herstel zorg te dragen. Ook had [geïntimeerde] volgens haar de woning nog tot 14 juli 2020 gebruikt.
4.2
[geïntimeerde] heeft een tegenvordering ingediend. Samengevat en voor zover in hoger beroep nog van belang, heeft [geïntimeerde] gevorderd [appellante] te veroordelen tot terugbetaling van de waarborgsom van € 1.550,- en tot opheffing van het door [appellante] op 17 juli 2020 ten laste van [geïntimeerde] gelegde bankbeslag binnen 48 uur na de datum van het vonnis, op straffe van verbeurte van een dwangsom.
4.3
Na de mondelinge behandeling bij de kantonrechter heeft [appellante] verzocht de zaak niet meer inhoudelijk te behandelen. [geïntimeerde] heeft daarmee niet ingestemd. Bij het bestreden vonnis heeft de kantonrechter het verzoek van [appellante] om de zaak niet meer inhoudelijk te behandelen behandeld als een intrekking van haar vorderingen. De kantonrechter heeft vervolgens in conventie [appellante] veroordeeld in de proceskosten en die veroordeling uitvoerbaar bij voorraad verklaard. In reconventie heeft de kantonrechter de vorderingen van [geïntimeerde] grotendeels toegewezen. Volgens de kantonrechter heeft [appellante] nagelaten om voldoende te onderbouwen dat de staat van het gehuurde bij aanvang anders was dan bij de oplevering. Zij moet de door [geïntimeerde] betaalde waarborgsom dan ook terugbetalen. De huurovereenkomst is rechtsgeldig geëindigd per 1 mei 2020 (de in het vonnis vermelde datum 1 mei 2021 is een kennelijke verschrijving, hof). Het bankbeslag had geen deugdelijke grondslag, aldus de kantonrechter.
De procedure in (principaal en incidenteel) hoger beroep.
4.4
[appellante] heeft hoger beroep ingesteld tegen dit vonnis voor zover in conventie gewezen. Dit volgt uit de omschrijving van het besteden vonnis in de appeldagvaarding, uit randnummer 1 van haar memorie van grieven en de (aanhef van de) conclusie ervan en uit de twee door [appellante] geformuleerde grieven. Daarbij heeft [appellante] betoogd dat zij recht heeft op een bedrag van € 3.875,- aan huur of gebruiksvergoeding voor de periode 1 mei 2020 tot 14 juli 2020 en op een bedrag van € 9.238,95 aan herstelkosten.
4.5
[geïntimeerde] heeft incidenteel hoger beroep ingesteld tegen een deel van het in reconventie gewezen vonnis. Dat komt verderop aan de orde.
[appellante] ontvankelijk in haar hoger beroep
4.6
Als meest verstrekkend verweer heeft [geïntimeerde] aangevoerd dat [appellante] niet in haar hoger beroep kan worden ontvangen, omdat zij haar vorderingen in eerste aanleg had ingetrokken. Daarmee heeft zij zich jegens [geïntimeerde] zodanig gedragen dat [geïntimeerde] in redelijkheid erop mocht vertrouwen dat [appellante] haar vorderingen niet langer handhaafde. Het nu toch weer geldend maken van die vorderingen is naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar. Bovendien zou [geïntimeerde] een instantie missen indien de vorderingen toch zouden worden behandeld. Dat is in strijd met een goede procesorde, aldus [geïntimeerde] .
4.7
Dit verweer slaagt niet. Blijkens de laatste alinea op pagina 1 van het bestreden vonnis en rechtsoverweging 8 heeft [appellante] haar vorderingen niet ingetrokken, maar heeft zij verzocht de zaak niet meer inhoudelijk te behandelen. De kantonrechter heeft dit weliswaar als intrekking van haar vorderingen behandeld, maar dat [appellante] dat niet zo heeft bedoeld is voldoende duidelijk. Haar verzoek destijds luidde immers anders. Uit het door [appellante] ingestelde hoger beroep blijkt dat zij haar vorderingen tot betaling van herstelkosten en huur dan wel een gebruiksvergoeding voor de periode 1 mei 2020 tot 14 juli 2020 ter beoordeling aan het hof wil voorleggen. Dat is niet naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar. Evenmin heeft [appellante] met haar verzoek bij de kantonrechter haar rechten verwerkt. Met dat verzoek heeft [appellante] zich immers niet gedragen op een wijze die naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onverenigbaar is met het vervolgens voorleggen van haar vorderingen aan het hof. Zij heeft slechts kenbaar gemaakt dat wat haar betreft de zaak toen niet verder zou worden behandeld. Omdat [geïntimeerde] daarmee niet instemde is haar verzoek niet ingewilligd. [geïntimeerde] heeft geen bijzondere omstandigheid aangevoerd als gevolg waarvan bij hem het gerechtvaardigd vertrouwen is gewekt dat [appellante] geen aanspraak meer geldend zou maken, dan wel zijn positie onredelijk zou worden benadeeld of verzwaard in geval die aanspraak alsnog geldend zou worden gemaakt.
4.8
Dat [geïntimeerde] nu een instantie zou missen, leidt niet tot een ander oordeel. Dat is gelet op de herstelfunctie van het hoger beroep en de mogelijkheid voor een partij om in hoger beroep haar eis te wijzigen wel vaker het geval en is zonder bijkomende omstandigheden, die hier ontbreken, onvoldoende om strijd met een goede procesorde aan te nemen. Overigens is op het bezwaar van [geïntimeerde] dat de vorderingen van [appellante] niet eerder zijn beoordeeld wel meer af te dingen; waarschijnlijk in verband met de door [geïntimeerde] gevorderde terugbetaling van de waarborgsom heeft de kantonrechter in rechtsoverwegingen 11 en 13 de vorderingen van [appellante] wel besproken.
4.9
Tijdens de mondelinge behandeling in hoger beroep heeft [geïntimeerde] nog aangevoerd dat [appellante] geen grief heeft gericht tegen rechtsoverweging 8 van het bestreden vonnis, waarin de kantonrechter de vorderingen van [appellante] als ingetrokken heeft beschouwd. Daargelaten of dit verweer op tijd is gevoerd, slaagt het hoe dan ook niet. Uit het hoger beroep van [appellante] volgt immers dat zij zich niet wenst neer te leggen bij een oordeel dat zij haar vorderingen zou hebben ingetrokken.
Geen dwangsommen verbeurd. Geen dwangsomveroordeling met terugwerkende kracht. Grief in incidenteel hoger beroep.
4.10
[geïntimeerde] heeft in incidenteel hoger beroep één grief aangevoerd. Daarbij heeft hij aangevoerd dat de rechtbank ten onrechte in het dictum als datum van beslaglegging 17 juli 2020 heeft genoemd. Dat had 29 juli 2020 moeten zijn. Daarom heeft [geïntimeerde] gevorderd het in reconventie gewezen vonnis gedeeltelijk te vernietigen en [appellante] te veroordelen om binnen 48 uur na 18 maart 2021 het op 29 juli 2020 gelegde beslag op te heffen, althans een zodanig oordeel te geven waaruit blijkt dat [appellante] de in het dictum van het bestreden vonnis genoemde dwangsommen verbeurt indien het door haar op 29 juli 2020 gelegde beslag niet op uiterlijk 20 maart 2020 (het hof leest: 2021) is opgeheven, althans [appellante] te veroordelen tot betaling van € 2.100,- wegens verbeurde dwangsommen, met veroordeling van [appellante] in de werkelijke proceskosten.
4.11
In het dictum van het bestreden vonnis is overeenkomstig de vordering van [geïntimeerde] als datum van het op te heffen beslag 17 juli 2020 genoemd. Vaststaat echter dat [appellante] niet op 17 juli 2020 maar op 29 juli 2020 ten laste van [geïntimeerde] beslag heeft gelegd. In zoverre is de grief terecht voorgedragen. Het hof zal het vonnis op dat punt vernietigen. Tot toewijzing van de in hoger beroep gewijzigde vorderingen van [geïntimeerde] leidt dit echter niet. De vorderingen onder 1a en 1b zijn niet toewijsbaar, omdat die een met een dwangsom versterkte veroordeling met terugwerkende kracht inhouden. Bij een andersluidende veroordeling tot opheffing van het beslag heeft [geïntimeerde] geen belang, omdat dat beslag inmiddels is opgeheven. De vordering onder 1c is niet toewijsbaar, omdat de veroordeling waaraan de dwangsom was verbonden bij dit arrest wordt vernietigd. Zou dat anders zijn, dan zou de vordering evenmin toewijsbaar zijn. De dwangsom was immers verbonden aan een niet uit te voeren veroordeling en kon daarom niet worden verbeurd.
Herstelkosten. Grief II in principaal hoger beroep.
4.12
Samengevat heeft [appellante] het volgende aangevoerd. [geïntimeerde] heeft vanaf begin mei 2020 langere tijd niet gereageerd op e-mails in verband met het afronden van de beëindiging van de huur. Op 10 juli 2020 antwoordde [geïntimeerde] eindelijk, waarna direct de eindinspectie op 14 juli 2020 werd gepland. Uit de check-in en check-out rapporten, de factuur van [bedrijf 2] van 18 december 2020 en de facturen van Ikea van 26 november 2020 blijkt dat [geïntimeerde] de woning niet naar behoren en schoon heeft achtergelaten en dat de herstelkosten € 9.238,95 bedragen. [geïntimeerde] heeft geweigerd zelf de schade te (laten) herstellen. Het bedrag aan herstelkosten bestaat uit € 7.850,- voor het in oude staat laten herstellen van de woning en het reinigen ervan en het verwijderen van schimmel. Daarnaast heeft [appellante] een nieuw bed moeten aanschaffen (€ 960,-) en een nieuwe bank (€ 428,95).
4.13
[geïntimeerde] heeft het volgende betoogd. Er is niet voldaan aan artikel 10.9 van de huurovereenkomst, omdat pas tweeëneenhalve maand na het einde van de huurovereenkomst een eindinspectie heeft plaatsgevonden. Subsidiair heeft [geïntimeerde] de gevorderde kosten betwist. De kosten zijn (op de nota’s van Ikea na) niet gespecificeerd, de gestelde gebreken zijn niet door hem veroorzaakt en de opgevoerde kosten duiden eerder op een algehele renovatie van de woning ten behoeve van wederverhuur ervan. Verder zijn de opgevoerde werkzaamheden op de factuur van [bedrijf 2] niet in overeenstemming met het check-out rapport en een aantal van de in dat rapport opgenomen gebreken kwamen ook al voor op het check-in rapport van 1 mei 2019. [appellante] heeft na de eindinspectie van 14 juli 2020 een totaalbedrag aan herstelkosten van € 5.721,70 gevorderd. Het nu in hoger beroep gevorderde, veel hogere bedrag is niet behoorlijk onderbouwd. Ook de kosten van een nieuw bed en een nieuwe bank worden ten onrechte gevorderd. Van het bed zat een deel van het hoofdbord los. Dat was al zo bij begin van de huur. Het is verder eenvoudig te lijmen en rechtvaardigt niet de aanschaf van een nieuw bed. Verder is slijtage van meubels verdisconteerd in de huurprijs. Wel heeft [geïntimeerde] erkend dat de woning niet was schoongemaakt. Daarvoor is volgens hem een bedrag van € 350,- realistisch. Ook is onbetwist een bedrag van € 75,- in verband met het vastzetten van een kraan in de badkamer, een douchekop en een ovenbakplaat.
4.15
Dat de eindinspectie tweeëneenhalve maand na het einde van de huurovereenkomst heeft plaatsgevonden, is op zichzelf onvoldoende om daaraan het door [geïntimeerde] bepleite gevolg (verval van het recht om mutatieschade te vorderen) te verbinden. [geïntimeerde] stelt geen bijkomende feiten of omstandigheden die dat anders zouden kunnen maken. Verder staat het feit dat [appellante] voorafgaand aan de procedure op basis van een door een derde partij geschat bedrag aan herstelkosten een lager bedrag heeft genoemd, niet in de weg aan het vorderen van een hoger bedrag op basis van een factuur na uitgevoerde werkzaamheden. [geïntimeerde] heeft ten aanzien van een aantal in het check-out rapport genoemde gebreken verklaard dat die al bij het begin van de huur aanwezig waren. Voor zover daarvan niet blijkt uit het check-in rapport, gaat het hof daaraan voorbij.
4.16
Het hof gaat uit van de check-in en check-uit rapporten en stelt op basis daarvan het volgende vast:
- de rapporten bieden geen basis voor vergoeding van de volgende werkzaamheden: ‘schimmelbehandeling plafonds, woon en slaapkamer en gang. Drogen ruimte slaapkamer en 2e behandeling’, ‘Beschadigde gaten deuren herstellen’, Toilet en badkamer schade herstellen’, ‘Toilet pot behandelen’, ‘Gaten in muren herstellen en dichten’ en ‘Roest verwarming door druppelend schimmelwater’. In het check-out rapport worden immers geen aan deze werkzaamheden te relateren gebreken vermeld;
- bij de posten ‘Vochtig laminaat en ondervloer verwijderen, drogen betonnen vloer’, ‘Nieuw ondervloer en laminaat en nieuwe plinten plaatsen 50 m2’ is onduidelijk waar dit laminaat lag en of het onder het in het check-out rapport genoemde ‘Hall: floor coming up’ valt;
- de post ‘Overige schade appartement herstellen en kitten keuken’ is te vaag;
- voor de eerste drie posten met betrekking tot de keukenkasten, koelkast, vaatwasser en keukenblad, de vijfde post houtwerk vaatwasser en ovenplaten, de vierde post ‘Plaatsen doucheset incl boren, gebroken aansluiting en kitwerk’, de post ‘vlekken behandelen’, de post ‘toilet ruimte behandelen op roest, kitwerk en lekkages verhelpen’ en ‘roestplekken kasten’ en ‘Diepe reiniging/schoonmaak’ bieden beide rapporten wel voldoende basis;
- dat geldt ook voor de post ‘Keuken en alle kamers schilderen’, zij het dat het hof daarbij een ‘nieuw voor oud’-correctie zal toepassen, evenals ten aanzien van de behandeling van de keukenkasten en -bladen en deuren koelkast en vaatwasser en de vervanging van ovenplaten;
- de noodzaak van vervanging van het bed blijkt evenmin uit de rapporten (de gestelde breuk in de lattenbodem evenmin). Wel blijkt uit het check-out rapport dat het bed was beschadigd;
- hetzelfde geldt voor de vervanging van de bank. Wel blijkt uit de rapporten dat reiniging nodig was.
4.17
Op basis hiervan begroot het hof de door [geïntimeerde] te vergoeden herstelkosten inclusief schoonmaakkosten en inclusief reinigingskosten voor de bank en kosten voor reparatie van het bed op een bedrag van € 3.500,-.
Huur/gebruikskosten periode 1 mei 2020 tot 14 juli 2020. Grief I in principaal hoger beroep.
4.18
Samengevat heeft [appellante] het volgende aangevoerd. Na begin mei 2020 heeft [geïntimeerde] geen moeite gedaan om een afspraak te maken voor het inleveren van de sleutels. [geïntimeerde] heeft ook na 1 mei 2020 gebruik gemaakt van de woning. Dat blijkt uit mededelingen van buren, het feit dat [geïntimeerde] nog op het adres van de woning bleef ingeschreven en het feit dat in de woning post voor [geïntimeerde] werd aangetroffen terwijl de post niet daar, maar beneden bij de entree in de brievenbus werd bezorgd. De huurovereenkomst is dus feitelijk op 14 juli 2020 beëindigd, zodat [geïntimeerde] nog over die periode huur is verschuldigd. Subsidiair is [geïntimeerde] over die periode een gebruiksvergoeding gelijk aan de voordien geldende huur verschuldigd. Tweeëneenhalve maand huur komt neer op een bedrag van € 3.875,-, aldus [appellante] .
4.19
Volgens [geïntimeerde] is de huurovereenkomst op 1 mei 2020 geëindigd, zodat hoe dan ook een huurachterstand niet aan de orde is. Dat [geïntimeerde] pas op 14 juli 2020 de sleutels heeft ingeleverd bij [bedrijf 1] betekent niet dat hij tot die datum de woning heeft gebruikt. Bovendien is het pas op 14 juli 2020 inleveren van de sleutels een gevolg van het feit dat [appellante] zich in mei, juni en juli 2020 nog op het standpunt stelde dat de huurovereenkomst pas op 1 mei 2021 zou eindigen. Eind april 2020 had [geïntimeerde] nog aan [appellante] gevraagd hoe en waar hij de sleutels kon inleveren, maar [appellante] ging daar toen niet op in. [geïntimeerde] had geen adres van [appellante] in Nederland en [appellante] had laten weten dat de verhuurmakelaar, [bedrijf 1] , niet meer in beeld was. [geïntimeerde] heeft de woning na 1 mei 2020 niet meer gebruikt. Wel is hij er na 1 mei 2020 af en toe geweest om te kijken of alles nog in orde was en of er nog post was gekomen. Hij is in verband met de latere sleuteloverdracht niet in gebreke gesteld en dus niet in verzuim geraakt, aldus [geïntimeerde] .
4.20
Naar eigen zeggen is [geïntimeerde] in april 2020 verhuisd. Wat hem betreft was de huurovereenkomst per 1 mei 2020 geëindigd. Het lag daarom op zijn weg om de sleutels toen in te leveren. Hij had dat eenvoudigweg kunnen doen tijdens de ‘walk through’ met de broer van [appellante] eind april 2020/ 2 mei 2020 bij de broer van [appellante] of bij [bedrijf 1] . Dat [appellante] hem erop had gewezen dat niet [bedrijf 1] , maar zij degene was met wie [geïntimeerde] te maken had, neemt niet weg dat [geïntimeerde] juist wel [bedrijf 1] bij het meningsverschil met [appellante] had betrokken en wist hoe en waar hij [bedrijf 1] kon bereiken. Dat [appellante] zich toen nog op het standpunt stelde dat [geïntimeerde] de huurovereenkomst niet rechtsgeldig had opgezegd, stond niet aan inlevering van de sleutels in de weg. Evenmin was daarvoor een ingebrekestelling nodig. De te beantwoorden vraag hier is echter niet of [geïntimeerde] aansprakelijk is voor het pas veel later inleveren van de sleutels, maar of hij na 1 mei 2020 gebruik van de woning heeft gemaakt.
4.21
Het enkele feit dat [geïntimeerde] pas op 14 juli 2020 de sleutels van de woning heeft ingeleverd, betekent niet dat hij de woning tot die tijd heeft gebruikt. Dat wordt niet anders als in aanmerking wordt genomen dat [geïntimeerde] tot 14 juli 2020 wel eens in de woning kwam en post ophaalde. Wel roept het vragen op, omdat niet is betwist dat in de woning post voor [geïntimeerde] is aangetroffen, terwijl eveneens vaststaat dat de brievenbus zich buiten de woning bevond.
4.22
Het hof begrijpt uit de stellingen van [appellante] dat zij (ook) op de voet van artikel 7:225 BW (onrechtmatig gebruik van het gehuurde na einde van de huur) een gebruiksvergoeding van € 3.875,- vordert. [geïntimeerde] heeft dat gebruik betwist. [appellante] heeft een bewijsaanbod gedaan en meer in het bijzonder aangeboden te bewijzen dat na 1 mei 2020 [geïntimeerde] nog in de woning verbleef en dat buren aan [appellante] hadden gemeld dat in die periode personen in de woning verbleven. Tijdens de mondelinge behandeling heeft [appellante] laten weten dat zij van buren had begrepen dat soms de gordijnen open waren, soms dicht en dat een keer was gezien dat de televisie aanstond. Ook waren er volgens haar na 1 mei 2020 nog tassen met spullen van [geïntimeerde] in de woning. [appellante] heeft later bedacht dat [geïntimeerde] misschien zijn ouders van de woning gebruik heeft laten maken. Ook zou volgens haar uit bankafschriften blijken dat [geïntimeerde] in de periode 1 mei 2020 tot 14 juli 2020 nog boodschappen in de buurt van de woning deed. Die bankafschriften bevinden zich niet bij de stukken in deze zaak. Het hof zal [appellante] tot bewijslevering toelaten.
Tussenconclusie
4.23
Het hof heeft de meeste geschilpunten beslecht. Het punt van een eventuele gebruiksvergoeding voor de periode 1 mei 2020 tot 14 juli 2020 ligt nog ter beoordeling voor. Daarvoor dient eerst bewijslevering plaats te vinden. Partijen kunnen ook ervoor kiezen om uit het oogpunt van doelmatigheid en kostenbesparing en aan de hand van de reeds beoordeelde punten de zaak door middel van een minnelijke regeling af te ronden, waarna deze procedure op eenstemmig verzoek kan worden doorgehaald.
4.24
Iedere verdere beslissing wordt aangehouden.
4Beslissing
Het hof:
laat [appellante] toe tot het bewijs van haar stelling dat [geïntimeerde] de woning in de periode 1 mei 2020 tot 14 juli 2020 heeft gebruikt dan wel heeft laten gebruiken;
beveelt dat, indien [appellante] getuigen wil doen horen, een getuigenverhoor zal plaatshebben voor mr. M.A. Wabeke, daartoe tot raadsheercommissaris benoemd, in het Paleis van Justitie, IJdok 20 te Amsterdam op een nader te bepalen dag en uur;
bepaalt dat de advocaat van [appellante] uiterlijk op 18 april 2023 aan (het enquêtebureau van) het hof dient te doen toekomen de verhinderdata van partijen, hun advocaten en de voor te brengen getuigen in de periode april tot en met juli 2023;
houdt iedere verdere beslissing aan.
Dit arrest is gewezen door mrs. J.C.W. Rang, M.A. Wabeke en A.L. op ‘t Hoog en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 21 maart 2023. | Link naar deze uitspraak
|
| | |
|
|
