Inloggen 
 

 Registreren
 Wachtwoord vergeten?


Terug naar het beginscherm

 
 
 
Neem contact op met de Agro-advieslijn:
(0548) 54 00 54 (G.J. Steunenberg)
ECLI:NL:RBMNE:2021:6739 
 
Datum uitspraak:29-07-2021
Datum gepubliceerd:23-06-2022
Instantie:Rechtbank Midden-Nederland
Zaaknummers:utr 20/4309
Rechtsgebied:Belastingrecht
Indicatie:WOZ
Trefwoorden:perceel
taxatie
woz waarde
woz-waarde
 
Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Bestuursrecht

Zittingsplaats Utrecht

Registratienummer: UTR 20/4309



uitspraak van de enkelvoudige kamer in de zaak tussen





[eiser] ,

wonende te [plaats] , eiser,gemachtigde: G. Gieben,

en


de heffingsambtenaar van de gemeente [gemeente] , verweerder.





1Procesverloop

Bij besluit van 29 februari 2020 (het primaire besluit) heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak aan de [adres] te [plaats] (de woning) voor het belastingjaar 2020 vastgesteld op € 701.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2019. Verweerder heeft bij deze beschikking aan eiser als eigenaar van de woning ook een aanslag onroerendezaakbelastingen opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.

In de uitspraak op bezwaar van 16 oktober 2020 heeft verweerder het bezwaar van eiser ongegrond verklaard.

Eiser heeft tegen het bestreden besluit beroep ingesteld.

Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.

Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 2 juli 2021 via Skype for Business. Eiser heeft zich laten vertegenwoordigen door A. van den Dool, kantoorgenoot van de gemachtigde.
Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door [A] , bijgestaan door

[taxateur] , taxateur.










2Overwegingen

1. De woning betreft een in 1977 gebouwde geschakelde woning, met een inhoud van 533 m³, een garage en een kavel van 470 m².


2.1
Eiser stelt zich op het standpunt dat de waarde te hoog is vastgesteld. Volgens eiser moet de waarde worden vastgesteld op € 609.000,-. Eiser voert aan dat verweerder de gehanteerde indexeringspercentages van de referentieobjecten, alsmede de onderbouwing daarvan, niet inzichtelijk heeft gemaakt. De door verweerder genoemde referentieobjecten [adres] en [adres] onderbouwen juist een lagere waarde. Verweerder heeft ook onvoldoende rekening gehouden met het feit dat er geen isolatiemaatregelen in de woning aanwezig zijn, er is onder meer sprake van enkele beglazing in de woning. De woning verkeert in een matige onderhoudstand, het perceel is ondoelmatig en er is onvoldoende rekening gehouden met de op 25 meter afstand gelegen sportvelden, waarvan geluidsoverlast wordt ervaren.



2.2
Eiser heeft ook nog aangevoerd dat verweerder, in strijd met artikel 40 van de Wet WOZ en artikel 7:4, tweede lid, van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) heeft gehandeld, door in de bezwaarfase niet de verzochte grondstaffel en de taxatiekaart met de KOUDV- en liggingsfactoren van de woning en de vergelijkingsobjecten te verstrekken. Verweerder heeft dit verzoek geen gehoor aan gegeven en heeft daardoor geen inzicht gegeven in de door hem gedane taxatie. Eiseres verwijst ter onderbouwing van zijn standpunt naar het arrest van de Hoge Raad van 17 augustus 2018 (ECLI:NL:HR:2018:1316).

3. Verweerder moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde van woning niet hoger dan de waarde in het economisch verkeer heeft vastgesteld. De waarde in het economisch verkeer wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode, waarbij rekening moet worden gehouden met de verschillen tussen de woning en de referentiewoningen. Dit volgt uit de artikelen 17 en 18 van de Wet WOZ, de Uitvoeringsregeling en de rechtspraak in woz-zaken.

4. Verweerder heeft een taxatierapport overgelegd, waarin de woning is vergeleken met
- [adres] , verkocht op 28 oktober 2018 voor € 675.000,-;
- [adres] , verkocht op 9 april 2019 voor € 735.000,-; en
- [adres] , verkocht op 13 juli 2018 voor € 650.000,-.

5. De rechtbank is van oordeel dat verweerder de vastgestelde WOZ-waarde voor de woning met deze vergelijkingsobjecten onvoldoende onderbouwd heeft. Hiervoor wordt gewezen op de gerealiseerde verkoopcijfers van de nagenoeg identieke vergelijkingsobjecten [adres] en [adres] .
De rechtbank stelt vast dat verweerder bij deze vergelijkingsobjecten een correctie heeft toegepast van 5% en 10%, omdat ze slecht aan de wooneisen zouden voldoen. Zonder deze correctie zouden de geïndexeerde verkoopprijzen van deze objecten op de waardepeildatum
€ 701.709,- respectievelijk € 761.300,- hebben bedragen. De rechtbank is er niet van overtuigd dat het voorzieningenniveau in beide woningen dusdanig slecht was dat dit deze forse correctie rechtvaardigt.

6. Eiser heeft naar het oordeel van de rechtbank de waarde van € 609.000,- evenmin aannemelijk gemaakt. Hiertoe wordt overwogen dat eiser zelf de woning in 2015 voor
€ 645.000,- heeft gekocht en in verhouding tot de [adres] en [adres] in een betere staat van onderhoud verkeerde. Zo is bijvoorbeeld het sanitair in 2013 vernieuwd en is dat in de referentiewoningen ouder.
Voor een aftrek wegens de ligging nabij sportvelden ziet de rechtbank geen aanleiding nu tussen de sportvelden en de woning onder meer openbaar groen aanwezig is en de referentiewoningen zich in dezelfde wijk bevinden.

7. Nu geen van partijen de waarde die hij voorstaat aannemelijk heeft gemaakt stelt de rechtbank, rekening houdend met alle feiten en omstandigheden, de waarde van de woning in goede justitie vast op € 690.000,-- en bepaalt dat de aanslag onroerendezaakbelasting dienovereenkomstig wordt verlaagd.

8. Nu het beroep op inhoudelijke gronden gegrond wordt verklaard, blijft een oordeel over de vraag of verweerder in strijd met onder meer artikel 40 van de Wet WOZ heeft gehandeld achterwege.

9. Omdat de rechtbank het beroep gegrond verklaart, bepaalt de rechtbank dat verweerder aan eiser het door hem betaalde griffierecht vergoedt.

10. De rechtbank veroordeelt verweerder in de door eiser gemaakte proceskosten. Deze kosten stelt de rechtbank op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht (Bpb) voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vast op € 1.598,- (1 punt voor het indienen van het bezwaarschrift, 1 punt voor de hoorzitting met een waarde per punt van € 265,-, 1 punt voor het indienen van het beroepschrift, 0,5 punt voor het indienen van een nadere reactie en 1 punt voor het verschijnen ter zitting met een waarde per punt van € 534,- en een wegingsfactor 1).





























3Beslissing

De rechtbank:

- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de uitspraak op bezwaar;
- stelt de waarde van het object vast op € 690.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2019 en bepaalt dat verweerder de aanslag onroerendezaakbelastingen dienovereenkomstig vermindert;
- bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van de vernietigde uitspraak op bezwaar;
- veroordeelt verweerder in de proceskosten van eiser tot een bedrag van € 1.598,-;
- draagt verweerder op het betaalde griffierecht van € 48,- aan eiser te vergoeden.


Deze uitspraak is gedaan door mr. H.J.H. van Meegen, rechter, in aanwezigheid van
Y. van Arnhem, griffier. De beslissing is uitgesproken op 29 juli 2021 en zal openbaar worden gemaakt door publicatie op rechtspraak.nl.






























Afschrift verzonden op:


Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden.
Link naar deze uitspraak