Inloggen 
 

 Registreren
 Wachtwoord vergeten?


Terug naar het beginscherm

 
 
 
Neem contact op met de Agro-advieslijn:
(0548) 54 00 54 (G.J. Steunenberg)
ECLI:NL:GHSHE:2022:2024 
 
Datum uitspraak:23-06-2022
Datum gepubliceerd:23-06-2022
Instantie:Gerechtshof 's-Hertogenbosch
Zaaknummers:200.307.744_01
Rechtsgebied:Civiel recht
Indicatie:art. 7:230a BW / art. 7:230a lid 8 BW: tegen een beschikking krachtens dit artikel staat geen hogere voorziening open / rechtsmiddelenverbod / appellante stelt dat sprake is van een doorbrekingsgrond / het hof oordeelt echter dat een doorbrekingsgrond zich niet voordoet, omdat art. 7:230a BW wel van toepassing / het gehuurde was bedoeld voor maatschappelijke (bedrijfs)doeleinden en de (bedrijfs)woning was daaraan ondergeschikt / geen sprake van splitsing van de huurovereenkomst in twee afzonderlijke huurovereenkomsten voor bedrijfs- en woonruimte / appellante niet-ontvankelijk in het door haar ingestelde hoger beroep / voor zover er een toezegging door de gemeente in 2013 is gedaan, dan is die toezegging achterhaald door de huurovereenkomst in 2015 waaruit die toezegging niet blijkt.
Trefwoorden:bedrijfswoning
bestemmingsplan
burgerlijk wetboek
huurovereenkomst
huurovereenkomsten
perceel
wettelijke rente
Wetreferenties:Burgerlijk Wetboek Boek 7 230a
 
Uitspraak
GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH
Team Handelsrecht

Uitspraak : 23 juni 2022
Zaaknummer : 200.307.744/01
Zaaknummer eerste aanleg : 9307904 OV VERZ 21-4275

in de zaak van



[de Stichting]
,
gevestigd te [vestigingsplaats] ,
appellante,
hierna te noemen: [de Stichting] ,
advocaat: eerst mr. C.C.M. Welten te Rotterdam, nu mr. R. Scheltes te Rotterdam,

tegen


Gemeente [vestigingsplaats],
gevestigd te [vestigingsplaats] ,
verweerster,
hierna te noemen: de Gemeente,
advocaat: mr. M.P.C. Hendriks te Breda.




1Het verloop van de procedure


1.1.
Bij beroepschrift met bijlagen (waaronder stukken eerste aanleg), ingekomen ter griffie van dit hof op 7 maart 2022, heeft [de Stichting] – kort weergegeven – het hof verzocht het beroep ontvankelijk en gegrond te verklaren en de beschikking van 9 december 2021 van de rechtbank Zeeland-West-Brabant, zittingsplaats Breda, te vernietigen voor zover (i) het gehuurde zou kwalificeren als een artikel 7:230a-ruimte en [de Stichting] derhalve ontvankelijk is verklaard in haar verzoek en (ii) de Gemeente de huurovereenkomst rechtsgeldig heeft opgezegd en opnieuw rechtdoende [de Stichting] niet-ontvankelijk (dan wel gedeeltelijk niet-ontvankelijk) te verklaren en wel in haar verzoek om de termijn waarbinnen ontruiming van het gehuurde moet plaatsvinden te verlengen tot één jaar na het eindigen van de huurovereenkomst, nu het gehuurde (deels) een woonruimte betreft ex artikel 7:233 Burgerlijk Wetboek (BW) en omdat de afgesproken huurtermijn nog niet is verstreken en de Gemeente de huurovereenkomst daarom niet rechtsgeldig kon opzeggen. Verder heeft [de Stichting] het hof verzocht de Gemeente te veroordelen tot betaling van de kosten van het hoger beroep.



1.2.
Bij verweerschrift, ingekomen ter griffie van dit hof op 25 april 2022, heeft de Gemeente het hof verzocht om bij beschikking, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, [de Stichting] niet-ontvankelijk te verklaren in het beroep, althans het beroep ongegrond te verklaren, en [de Stichting] te veroordelen in de proceskosten en de gebruikelijke nakosten te vermeerderen met de wettelijke rente.



1.3.
Het hof heeft verder kennisgenomen van de inhoud van:


op verzoek van het hof, de door mr. Welten nagezonden eerste pagina van het verzoekschrift eerste aanleg, ingekomen ter griffie van dit hof op 4 mei 2022 en


de op de mondelinge behandeling in hoger beroep door de Gemeente overgelegde en voorgelezen pleitaantekeningen.





1.4.
De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 11 mei 2022. Bij die gelegenheid zijn gehoord:



[betrokkene 1] namens [de Stichting] , bijgestaan door mr. R. Scheltes (opvolgend advocaat) en



[betrokkene 2] , [betrokkene 3] en [betrokkene 4] namens de Gemeente, bijgestaan door mr. Hendriks.







2De beoordeling


2.1.
Het gaat – zakelijk weergegeven – om het volgende.

- [betrokkene 1 en partner] zaten in 2013 dringend verlegen om tijdelijke woonruimte. De Gemeente was eigenaar van een onroerende zaak aan [adres] en heeft deze onroerende zaak met ingang van
1 augustus 2013 via een bruikleenovereenkomst aan hen tijdelijk ter beschikking gesteld. In de bruikleenovereenkomst uit 2013 staat, voor zover relevant, het volgende vermeld:



overwegende dat:

 de gemeente eigenaar is van de onroerende zaak [adres] , bestaande uit woonhuis, schuur/garage, erf en tuin; (…)
 de gemeente voornemens is deze onroerende zaak te verhuren als bedrijfsruimte voor maatschappelijke doeleinden;
 voor het beoogde doel een wijziging van de bestemming vereist is;
 gemeente de onroerende zaak tot aan de bestemmingswijziging wil laten bewonen om kraken, schade en vandalisme te voorkomen op basis van een bruikleenovereenkomst;
 bruiklener dringend verlegen zit om tijdelijke woonruimte en daarom de gemeente verzocht heeft de woning te mogen gebruiken;
 bruiklener aan het eind van de bruikleenperiode de onroerende zaak direct, vrij van gebruik geheel ontruimd, schoon en in goede staat aan de gemeente ter beschikking dient te stellen, zonder dat hij een beroep doet op vervangende ruimte dan wel verhuiskosten (…).”

- De bruikleenovereenkomst is gevolgd door een tijdelijke huurovereenkomst – genaamd ‘HUUROVEREENKOMST KANTOORRUIMTE en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:230a BW’ – tussen de Gemeente en [de Stichting] – en dus niet met [betrokkene 1 en partner] – met een looptijd van 1 mei 2015 tot 30 april 2018. In deze huurovereenkomst staat in de considerans het volgende vermeld:



overwegende dat:

 verhuurder eigenaar is van de onroerende zaak (…) aan [adres] , (…) hierna te noemen ‘onroerende zaak’;
 de onroerende zaak is aangekocht met het doel toekomstige herontwikkelingen in het gebied mogelijk te maken;
 de onroerende zaak de komen jaren nog niet benodigd is voor herontwikkeling;
 huurder heeft aangegeven de onroerende zaak graag te willen huren voor bedrijfsdoeleinden met daarnaast de mogelijkheid bij het bedrijf te wonen;
 om verhuur voor de beoogde doeleinden mogelijk te maken is de bestemming van de locatie gewijzigd, welke wijziging vanaf 18 december 2014 onherroepelijk is en als volgt luidt:

’maatschappelijk, uitsluitend voor dagopvang van maximaal 10 cliënten, die onder begeleiding zowel (agrarische) activiteiten als productiewerkzaamheden verrichten en waarbij nachtverblijf niet is toegestaan en maximaal één bedrijfswoning, met dien verstande dat kamerverhuur niet is toegestaan’;

 huurder aan het eind van de huurperiode het gehuurde direct, vrij van gebruik, geheel ontruimd en in goede c.q. oorspronkelijke staat aan de gemeente ter beschikking dient te stellen, zonder dat hij een beroep kan doen op huurbescherming, vervangende ruimte dan wel verhuiskosten, dan wel op overige vergoedingen in welke vorm dan ook.”

- Verder luidt deze huurovereenkomst, voor zover van belang, als volgt:



ZIJN OVEREENGEKOMEN:


Het gehuurde, bestemming



1.1

Verhuurder verhuurt aan huurder en huurder huurt van verhuurder een bedrijfsruimte met woonruimte en omliggende grond, hierna ‘het gehuurde’ genoemd, gelegen aan [adres]
(…).



1.2

Het gehuurde zal door of vanwege huurder uitsluitend worden bestemd om te worden gebruikt
voor het verzorgen van een zinvolle en gestructureerde daginvulling voor sterk gedragsgestoorde licht verstandelijk gehandicapten van 16 jaar en ouder
. (…)




(…)



1.4

Het is huurder niet toegestaan zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van verhuurder een andere bestemming aan het gehuurde te geven dan omschreven in 1.2.


(…)



Voorwaarden



2.1

Van deze overeenkomst maken deel uit de ‘ALGEMENE BEPALINGEN HUUROVEREENKOMST KANTOORRUIMTE’ en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:230A BW’, (…) hierna te noemen ‘algemene bepalingen’. (…)



Duur, verlenging en opzegging



3.1

Deze overeenkomst is aangegaan voor de duur van
drie jaar
, ingaande op


1 mei 2015 en eindigende van rechtswege op 30 april 2018.



3.2

De huurovereenkomst eindigt zonder dat opzegging is vereist op de einddatum als genoemd onder 3.1, tenzij huurder en verhuurder na de evaluatie als genoemd onder 3.3 nader schriftelijk overeenkomen dat de overeenkomst kan worden verlengd.



3.3

Zes maanden vóór het verstrijken van de in 3.1 genoemde periode worden de bedrijfsactiviteiten geëvalueerd door verhuurder en huurder gezamenlijk en kunnen partijen schriftelijk overeenkomen dat de bedrijfsactiviteiten in en bij het gehuurde kunnen worden voortgezet. In dat geval kan deze overeenkomst vanaf 1 mei 2018 worden verlengd voor de periode van één jaar tot en met 30 april 2019. In dat geval eindigt de huurovereenkomst van rechtswege, zonder dat opzegging is vereist op 30 april 2019.



3.4

Vervolgens kan deze overeenkomst – indien huurder en verhuurder daartoe gezamenlijk besluiten – worden voortgezet voor aansluitende perioden van telkens één jaar en vindt beëindiging van die overeenkomst plaats door opzegging tegen het einde van een huurperiode met inachtneming van een opzegtermijn van tenminste zes maanden.


(…)




9.9

De considerans maakt deel uit van deze overeenkomst.”


- In de toepasselijke algemene bepalingen is onder meer het volgende opgenomen:



Gebruik



6.1

Huurder zal het gehuurde - gedurende de gehele duur van de huurovereenkomst - daadwerkelijk, geheel, behoorlijk en zelf gebruiken uitsluitend overeenkomstig de in de huurovereenkomst aangegeven bestemming. (…)


(…)



Verzoeken/toestemming


6.12.1

Indien verhuurder of huurder na ondertekening van deze huurovereenkomst een afwijking en/of aanvulling van enige bepaling van deze huurovereenkomst verlangt, dient verhuurder of huurder zijn verzoek voor deze afwijking en/of aanvulling schriftelijk in te dienen.”




Bij brieven van 26 juni 2018 en 19 november 2018 heeft de Gemeente aan [de Stichting] aangeboden om de huur na 30 april 2018 eenmalig met een vaste huurperiode van drie jaar te verlengen tot 30 april 2021. [de Stichting] heeft dat aanbod niet aanvaard. De huur is vervolgens overeenkomstig artikel 3.4 van de huurovereenkomst voortgezet voor een aansluitende periode van telkens één jaar.


De Gemeente heeft bij deurwaardersexploot van 28 oktober 2020 de huur per


30 april 2021 opgezegd zulks met aanzegging van de ontruiming van het gehuurde tegen eveneens diezelfde datum. In de opzeggingsbrief is onder meer (de hoogte van) de onderhoudslasten in het licht van de toekomstige herontwikkeling van de locatie als reden vermeld.
- Op 17 maart 2021 heeft de Gemeente bij aangetekende brief [de Stichting] bericht dat op
30 april 2021 de eindoplevering van het gehuurde zal worden verzorgd door de deurwaarder in opdracht van de Gemeente.


Bij verzoekschrift van 28 juni 2021, ingekomen op 30 juni 2021 ter griffie van de rechtbank Zeeland-West-Brabant, heeft [de Stichting] de kantonrechter onder meer verzocht om haar (gedeeltelijk) niet-ontvankelijk te verklaren in haar verzoek, de termijn waarbinnen ontruiming zou moeten plaatsvinden te verlengen tot een jaar na het eindigen van de huurovereenkomst (tot en met 30 april 2022) en voor zover het gehuurde een ruimte betreft in de zin van artikel 7:230a BW, de termijn waarbinnen ontruiming van het gehuurde zou moeten plaatsvinden, te verlengen tot één jaar na het eindigen van de huurovereenkomst (tot en met 30 april 2022).


Bij beschikking van 9 december 2021 (ECLI:NL:RBZWB:2021:6264) heeft de kantonrechter, na [de Stichting] ontvankelijk te hebben geacht in haar verzoek, de termijn waarbinnen ontruiming van de onroerende zaak moet plaatsvinden verlengd tot


1 mei 2022, de gemeente veroordeeld tot betaling van de proceskosten van [de Stichting] en het meer of anders verzochte afgewezen. De kantonrechter is van oordeel dat sprake is van een 7:230a-ruimte, omdat het duidelijk is dat partijen voor ogen hadden dat het gehuurde door [de Stichting] gebruikt zou worden voor maatschappelijke (bedrijfs)doeleinden en dat de woning slechts een onderdeel van de gehuurde onroerende zaak was. Door de wijziging van de bestemming in het bestemmingsplan is slechts sprake van een bedrijfswoning. Het woonaspect is naar het oordeel van de kantonrechter dus ondergeschikt aan de maatschappelijke bestemming. Van een gemengde huurovereenkomst is dan ook geen sprake. Naar het oordeel van de kantonrechter is [de Stichting] ontvankelijk in haar verzoek. De kantonrechter heeft daarnaast geoordeeld dat de Gemeente de huur, met inachtneming van de overeengekomen opzegtermijn van zes maanden, rechtsgeldig heeft opgezegd tegen 30 april 2021, omdat de gestelde toezegging – van de voormalige wethouder van de Gemeente – de duidelijke tekst van de huurovereenkomst niet opzij kan zetten. De belangen vervolgens tegen elkaar afwegend, is de kantonrechter tot slot van oordeel dat het belang van [de Stichting] bij verlenging van de ontruimingstermijn per datum beschikking van de kantonrechter groter is dan het belang van de gemeente. De kantonrechter heeft de verzochte verlenging van de ontruimingstermijn daarom toegewezen.




2.2.

[de Stichting] heeft in haar beroepschrift allereerst opgemerkt dat het in artikel 7:230a BW neergelegde appelverbod niet van toepassing is wanneer in appel wordt geklaagd dat de rechter artikel 7:230a BW ten onrechte of met verzuim van essentiële vormen heeft toegepast. [de Stichting] heeft – kort en zakelijk weergegeven – de volgende twee grieven aangevoerd:
I. Volgens [de Stichting] betreft het gehuurde een woonruimte als bedoeld in artikel 7:233 BW – en niet een bedrijfsruimte als bedoeld in artikel 7:230a BW (of zoals bedoeld in artikel 7:290 lid 3 BW) –. [betrokkene 1] stelt voorop dat van meet af aan duidelijk is geweest – ook voor de Gemeente – dat hij met zijn vrouw in de woning zou gaan wonen (zie ‘woonhuis, schuur/garage, erf en tuin’ in de bruikleenovereenkomst). Volgens [de Stichting] is het uitdrukkelijk de bedoeling van partijen geweest dat het woongedeelte bestemd zou blijven als woonruimte (zie ‘woonruimte’ in artikel 1.1 van de huurovereenkomst). De woonruimte is niet ondergeschikt aan de bedrijfsbestemming. Omdat het regime van woonruimte van artikel 7:233 BW e.v. van toepassing is op de huurovereenkomst, kan [de Stichting] voor de woonruimte een beroep doen op de huurbescherming van artikel 7:271 BW e.v. De opzegging door de Gemeente van 28 oktober 2020 is volgens [de Stichting] daarom nietig.
Subsidiair heeft [de Stichting] zich op het standpunt gesteld dat sprake is van een gemengde overeenkomst als bedoeld in artikel 6:215 BW en dat de overeenkomst daarom moet worden gesplitst in een afzonderlijk huurovereenkomst voor bedrijfs- en woonruimte. Volgens [de Stichting] is er namelijk geen sprake van samenhang dan wel economisch verband tussen de bedrijfs- en woonruimte. De woonruimte wordt niet gebruikt voor activiteiten van de dagbesteding. De dagbesteding vindt plaats vanuit de door [de Stichting] geplaatste opstal op de onroerende zaak. Partijen hebben vanaf het begin af aan de bedoeling gehad dat [betrokkene 1] in de woning zou gaan wonen – zie de bruikleenovereenkomst –. Dat ruim twee jaar later een huurovereenkomst is gesloten met [de Stichting] ten behoeve van de dagbesteding doet hieraan volgens [de Stichting] niet af (zie artikel 1.1 van de huurovereenkomst). Het woonaspect is niet ondergeschikt aan de maatschappelijke bestemming. Voor wat betreft de woonruimte kan [de Stichting] volgens haar een beroep doen op huurbescherming.
Voor zover het hof van oordeel is dat de huurovereenkomst niet kan worden gesplitst, is volgens [de Stichting] het uitgangspunt dat bij de combinatie van woonruimte en 230a-bedrijfsruimte, het regime van woonruimte overheerst.
II. Volgens [de Stichting] kon de Gemeente de huurovereenkomst niet rechtsgeldig opzeggen, omdat zij met de Gemeente is overeengekomen dat de Gemeente pas gerechtigd was tot opzegging van de huurovereenkomst wanneer de Gemeente het complex daadwerkelijk nodig zou hebben voor de realisatie van de herontwikkeling en daarvan was op het moment van opzegging (en is nog steeds) geen sprake. Deze afspraak is volgens [de Stichting] in 2013 mondeling overeengekomen met de wethouder voor grondbeleid, zijnde [wethouder voor grondbeleid] , in 2013 en later door hem bevestigd in de e-mail van 24 maart 2021. Dat de huurovereenkomst afwijkt van de afspraak met [wethouder voor grondbeleid] , maakt volgens [de Stichting] niet dat de toezegging niet heeft te gelden. [betrokkene 1] – niet zijnde een professionele partij – heeft de termijn in de huurovereenkomst namelijk opgevat als een minimumtermijn.



2.3.
Bij gelegenheid van de mondelinge behandeling op 11 mei 2022 heeft [de Stichting] hieraan – kort en zakelijk weergegeven – nog toegevoegd dat de opzegging door de Gemeente van 28 oktober 2020 niet nietig is, maar dat zij in het beroepschrift heeft bedoeld dat de opzegging de huurovereenkomst niet heeft doen eindigen. [de Stichting] heeft verwezen naar het arrest van de Hoge Raad van 6 november 2020, ECLI:NL:HR:2020:1746 in het kader van de vraag hoe de huurovereenkomst moet worden aangemerkt. [de Stichting] wist dat de huurovereenkomst tijdelijk was, maar zij ging ervan uit dat de huurovereenkomst eindigde op het moment dat er ‘iets’ ging gebeuren met de grond, zoals het slaan van heipalen.
Door mr. Scheltes is desgevraagd nog bevestigd dat het erop lijkt dat is nagelaten om tijdig opnieuw verlenging te vragen van de termijn als door de kantonrechter bij de beschikking waarvan beroep verlengd tot 1 mei 2022.



2.4.
De Gemeente heeft zowel bij verweerschrift als bij gelegenheid van de mondelinge behandeling in hoger beroep verweer gevoerd tegen de stellingen van [de Stichting] . Voor zover relevant zal het hof bij de beoordeling daarop ingaan.



2.5.
Het hof komt tot de volgende beoordeling.


Het inroepen van een doorbrekingsgrond



2.5.1.
Voordat het hof het hoger beroep inhoudelijk zal kunnen beoordelen, dient het hof allereerst de vraag te beantwoorden of [de Stichting] ontvankelijk is in het ingestelde hoger beroep. Het hof beantwoordt deze vraag bevestigend en licht dit als volgt toe.



2.5.2.
Ingevolge artikel 7:230a lid 8 BW staat tegen een beschikking krachtens dit artikel geen hogere voorziening open. Dit rechtsmiddelenverbod kan echter worden doorbroken in het geval dat de rechter bij de behandeling van de zaak buiten het toepassingsgebied van artikel 7:230a BW is getreden, het artikel ten onrechte heeft toegepast dan wel buiten toepassing heeft gelaten of bij de behandeling van de zaak een zodanig fundamenteel rechtsbeginsel heeft veronachtzaamd dat niet kan worden gesproken van een eerlijke en onpartijdige behandeling van de zaak. Zie HR 29 maart 1985, ECLI:NL:HR:1985:AG4689, NJ 1986, 242 (Enka/Dupont), rov. 3.2., HR 1 april 2011, ECLI:NL:HR:2011:BP2312, NJ 2011, 220, r.o. 3.4.3, HR 22 juni 2018, ECLI:NL:HR:2018:972, NJ 2018, 429 (Bethanie/Rabobank), r.o. 3.4; HR 5 juli 2019, ECLI:NL:HR:2019:1085, NJ 2019, 423, r.o. 3.4.



2.5.3.
Omdat [de Stichting] heeft gesteld – beroepschrift onder nr. 3 – dat het in artikel 7:230a BW neergelegde appelverbod niet van toepassing is wanneer in appel wordt geklaagd dat de rechter artikel 7:230a BW ten onrechte of met verzuim van essentiële vormen heeft toegepast, en het betoog van [de Stichting] ook inhoudt dat het gehuurde moet worden gekwalificeerd als woonruimte ex artikel 7:233 BW en dat de kantonrechter ten onrechte artikel 7:230a BW heeft toegepast, is zij in zoverre ontvankelijk in het hoger beroep. Het hof is evenwel vervolgens van oordeel dat de door [de Stichting] ingeroepen doorbrekingsgrond zich niet voordoet. Hieronder zal het hof dit toelichten.


Geen doorbreking van het rechtsmiddelenverbod: artikel 7:230a BW is van toepassing




2.5.4.
Anders dan [de Stichting] betoogt, heeft de kantonrechter niet ten onrechte artikel 7:230a BW toegepast. Met de kantonrechter is het hof namelijk van oordeel dat sprake is van een artikel 7:230a-ruimte, omdat partijen ten tijde van het sluiten van de huurovereenkomst duidelijk voor ogen hadden dat het gehuurde door [de Stichting] gebruikt zou worden voor maatschappelijke (bedrijfs)doeleinden en dat de (bedrijfs)woning slechts een onderdeel van de gehuurde onroerende zaak was. Het woonaspect is ondergeschikt aan de maatschappelijke bestemming en van een gemengde huurovereenkomst is dan ook geen sprake. Het hof leidt dit af uit de bruikleenovereenkomst met [betrokkene 1 en partner] van 1 augustus 2013, met de daarbij al per 24 juli 2013 overgelegde concept huurovereenkomst, de huurovereenkomst uit 2015 en de wijziging van het bestemmingsplan per 18 december 2014.



2.5.5.
Zo staat in de bruikleenovereenkomst uit 2013 dat de Gemeente voornemens is de onroerende zaak te verhuren als bedrijfsruimte voor maatschappelijke doeleinden, dat voor het beoogde doel een wijziging van de bestemming vereist is en dat de Gemeente de onroerende zaak tot aan de bestemmingswijziging wil laten bewonen om kraken en dergelijke te voorkomen op basis van een bruikleenovereenkomst met de bruiklener – zijnde [betrokkene 1 en partner] –.



2.5.6.
Dat partijen voor ogen hadden dat het gehuurde zou worden gebruikt voor maatschappelijke (bedrijfs)doeleinden en dat de woning ondergeschikt is aan de maatschappelijke bestemming, wordt naar het oordeel van het hof bevestigd door de inhoud van de concept huurovereenkomst voor de huur van de bedrijfsruimte die gelijktijdig met voornoemde bruikleenovereenkomst bij brief van 24 juli 2013 door de Gemeente aan [betrokkene 1 en partner] is voorgelegd. In de considerans van dat concept – dat [de Stichting] dus geruime tijd onder zich heeft gehad, mede ten behoeve van juridische toetsing indien gewenst – staat dat de huurder – [de Stichting] – heeft aangegeven de onroerende zaak graag te willen huren voor bedrijfsdoeleinden met daarnaast de mogelijkheid bij het bedrijf te wonen en dat de Gemeente bereid is de onroerende zaak voor bepaalde tijd aan huurder te verhuren op voorwaarde dat een bestemmingswijziging van woondoeleinden naar maatschappelijke doeleinden met ondergeschikte woonfunctie mogelijk is.



2.5.7.
De bestemming van het perceel is vervolgens ook gewijzigd in de bestemming ‘Maatschappelijk’ om de onroerende zaak te kunnen verhuren voor de maatschappelijke (bedrijfs)doeleinden die [de Stichting] voor ogen had. In het bestemminsplan is de bestemming als volgt omschreven:



3.1 Bestemmingsomschrijving


De voor ‘Maatschappelijk’ aangewezen gronden zijn bestemd voor:




uitsluitend dagopvang van maximaal 10 cliënten, die, onder begeleiding, zowel (agrarische) activiteiten als productie werkzaamheden verrichten en waarbij nachtverblijf niet is toegestaan;




maximaal één bedrijfswoning, met dien verstande dat kamerverhuur niet is toegestaan;




met daarbij behorend(e):

groen;
nutsvoorzieningen;
speelvoorzieningen, waaronder kunstgrasvelden;
parkeren;
verkeer;
water.”

In artikel 1.11 van het bestemmingsplan staat wat moet worden verstaan onder een bedrijfs- of dienstwoning:


“Een woning in of bij een (bedrijfsgebouw) of op een bedrijventerrein, kennelijk slechts bedoeld voor (het huishouden van) een persoon, wiens huisvesting daar gelet op de bestemming van het gebouw of het terrein noodzakelijk is.”




2.5.8.
Dat partijen de bedoeling hebben gehad het gehuurde als één geheel te (ver)huren voor de maatschappelijke (bedrijfs)doeleinden van [de Stichting] en dat de bedrijfswoning slechts bedoeld is voor het huishouden van de bestuurder(s) van [de Stichting] , is vervolgens ook tot uiting gekomen in één huurovereenkomst – de ondertekende huurovereenkomst kantoorruimte uit 2015 –. In de considerans van deze huurovereenkomst staat dat huurder aangegeven heeft de onroerende zaak graag te willen huren voor bedrijfsdoeleinden met daarnaast de mogelijkheid bij het bedrijf te wonen en dat de bestemming van de locatie is gewijzigd vanaf 18 december 2014 om verhuur voor de beoogde doeleinden mogelijk te maken – en maximaal één bedrijfswoning –. Daarnaast staat in artikel 1.2 van de huurovereenkomst dat het gehuurde door of vanwege huurder uitsluitend zal worden bestemd om te worden gebruikt voor het verzorgen van een zinvolle en gestructureerde daginvulling voor sterk gedragsgestoorde licht verstandelijk gehandicapten van 16 jaar en ouder. Naar het oordeel van het hof is het dan ook duidelijk dat de maatschappelijke (bedrijfs)doeleinden altijd onbetwist voorop hebben gestaan en dat de woning daaraan ondergeschikt is en slechts een onderdeel van het gehuurde is.



2.5.9.
Anders dan [de Stichting] betoogt, is het hof van oordeel dat de huurovereenkomst niet kan worden gesplitst in twee afzonderlijke huurovereenkomsten voor bedrijfs- en woonruimte. De publiekrechtelijke bestemming van het gehuurde is namelijk ‘maatschappelijk’ en niet (meer) ‘woondoeleinden’. Een bedrijfswoning is blijkens de begripsbepalingen van het bestemmingsplan een woning in of bij een (bedrijfs)gebouw of op een bedrijventerrein, kennelijk slechts bedoeld voor (het huishouden van) een persoon, wiens huisvesting daar gelet op de bestemming van het gebouw of het terrein noodzakelijk is. De bedrijfswoning houdt dus verband met de maatschappelijke bestemming van het gebouw – in zijn geheel – en kan daarvan niet los worden gezien. Zolang de maatschappelijke activiteiten door [de Stichting] worden verricht, is de bewoning van de woning door [betrokkene 1] in overeenstemming met het bestemmingsplan. In de situatie dat [de Stichting] haar maatschappelijke activiteiten niet meer kan verrichten – bijvoorbeeld door opzegging van de huurovereenkomst voor bedrijfsruimte –, maar [betrokkene 1] wel in de woning zou blijven wonen op basis van een (tweede) huurovereenkomst voor woonruimte, dan is dit in strijd met de bestemming ‘maatschappelijk’. Dit kan tot het onwenselijke gevolg leiden dat de Gemeente vervolgens handhavend moet optreden.
Bovendien hebben partijen de bedoeling gehad om het gehuurde als één geheel te (ver)huren voor de maatschappelijke doeleinden van [de Stichting] en dat de woning slechts dient als bedrijfswoning voor [betrokkene 1 en partner] .



2.5.10.
Het voorgaande leidt tot de conclusie dat artikel 7:230a BW van toepassing is op de huurovereenkomst in zijn geheel. Anders dan [de Stichting] betoogt, heeft de kantonrechter dus niet dit artikel ten onrechte toegepast. De kantonrechter heeft [de Stichting] dan ook terecht ontvankelijk verklaard in haar verzoek om de ontruimingstermijn te verlengen. De door [de Stichting] aangevoerde doorbreking van het rechtsmiddelenverbod is aldus ongegrond. Het voorgaande betekent dat het hof [de Stichting] niet-ontvankelijk zal verklaren in het door haar ingestelde hoger beroep. Grief I faalt.


Grief II faalt ook





2.6.
Als [de Stichting] wel ontvankelijk zou zijn geweest in het door haar ingestelde hoger beroep, dan is het hof evenwel – ten overvloede – van oordeel dat grief II niet tot een andere uitkomst voor [de Stichting] had geleid in die zin dat – zoals door [de Stichting] aangevoerd – er niet rechtsgeldig was opgezegd. Partijen discussiëren weliswaar over de vraag óf er een toezegging door de Gemeente is gedaan en de inhoud daarvan, maar voor zover de toenmalige wethouder [wethouder voor grondbeleid] – die in 2015 geen wethouder meer was (wat niet door [de Stichting] is weersproken) – in 2013 heeft toegezegd dat [de Stichting] haar activiteiten zou mogen blijven uitoefenen tot het moment dat voor die locatie een herontwikkeling definitief zou zijn vastgelegd, dan is die toezegging naar het oordeel van het hof achterhaald door de huurovereenkomst die naderhand in 2015 is gesloten. Dat een dergelijke toezegging is gedaan, blijkt niet uit de huurovereenkomst. In de considerans staat dat de onroerende zaak is aangekocht met het doel toekomstige herontwikkelingen in het gebied mogelijk te maken, maar de herontwikkeling is niet als vereiste voor de opzegging in de huurovereenkomst opgenomen. Een dergelijke toezegging stond overigens ook niet in de concept huurovereenkomst die al in 2013 aan [betrokkene 1] was overgelegd. [betrokkene 1] mag dan wel naar eigen zeggen een niet-professionele partij zijn, maar naar het oordeel van het hof heeft hij in ieder geval genoeg tijd gehad zich te laten adviseren over de inhoud van de definitieve huurovereenkomst die pas in 2015 is gesloten.
Het hof is dan ook – in het kader van dit oordeel ten overvloede – van oordeel dat de gemeente de huur, met inachtneming van de overeengekomen opzegtermijn van zes maanden, rechtsgeldig heeft opgezegd tegen 30 april 2021. Nu de kantonrechter de termijn waarbinnen de ontruiming van de onroerende zaak moet plaatsvinden heeft verlengd tot
1 mei 2022, en [de Stichting] geen nadere verlenging ingevolge artikel 7:230a BW heeft verzocht (zie hierboven onder 2.3.), blijft de beëindiging van de huurovereenkomst per 1 mei 2022 in stand.


Proceskosten




2.7.
Het hof zal [de Stichting] als de in het ongelijk gestelde partij veroordelen in de proceskosten van dit in hoger beroep conform het gebruikelijk gehanteerde liquidatietarief als ook vermeerderd met de wettelijke rente als verzocht.
Ten aanzien van het verzoek ook een veroordeling in de nakosten uit te spreken wijst het hof op de recente uitspraak van de Hoge Raad (HR 10 juni 2022, ECLI:NL:HR:2022:853).Daarin heeft de Hoge Raad uitgesproken in rov. 2.3. (derde alinea) onder verwijzing naar zijn vaste rechtspraak (zie HR 19 maart 2010, ECLI:NL:HR:2010:BL1116, rov. 3.5; HR 14 februari 2014, ECLI:NL:HR:2014:335, rov. 3.2.) dat deze vaste rechtspraak aldus moet worden begrepen dat een veroordeling tot betaling van de proceskosten en de wettelijke rente daarover een veroordeling tot betaling van de nakosten en de wettelijke rente daarover omvat (cursief GHSHE), met dien verstande dat de wettelijke rente over de nakosten die zijn verbonden aan de in voorkomend geval noodzakelijke betekening van de uitspraak, is verschuldigd vanaf veertien dagen na die betekening. Daarin ziet de Hoge Raad vervolgens aanleiding de nakosten en de wettelijke rente daarover niet afzonderlijk in de proceskostenveroordeling te vermelden.Om bovengenoemde reden zal het hof ook in deze uitspraak niet de nakosten en de wettelijke rente daarover apart vermelden nu zij al begrepen zijn (“besloten in”) in de wel uit te spreken veroordeling.Daarbij zal het hof zoals verzocht de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad verklaren.





3De beslissing

Het hof:

verklaart [de Stichting] niet-ontvankelijk in het door haar ingestelde hoger beroep;

veroordeelt [de Stichting] in de proceskosten van dit hoger beroep, en begroot die kosten overeenkomstig het liquidatietarief tot op heden aan de zijde van de Gemeente op € 783,00 voor griffierecht en € 2.228,00 voor salaris advocaat, vermeerderd met de wettelijke rente over deze kosten indien [de Stichting] deze niet binnen veertien dagen na heden heeft voldaan;

verklaart deze proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.

Deze beschikking is gegeven door mrs. R.R.M. de Moor, A.P. Zweers-van Vollenhoven en
R.L.G. Kraaijvanger en is in het openbaar uitgesproken op 23 juni 2022.
Link naar deze uitspraak