|
|
|
| ECLI:NL:GHAMS:2017:3206 | | | | | Datum uitspraak | : | 08-08-2017 | | Datum gepubliceerd | : | 10-08-2017 | | Instantie | : | Gerechtshof Amsterdam | | Zaaknummers | : | 200.193.836/01 | | Rechtsgebied | : | Civiel recht | | Indicatie | : | Koopovereenkomst boerderij. Beroep op ontbindende voorwaarde (financieringsvoorbehoud).
Koper heeft voldaan aan documentatie- en inspanningsverplichting. Reële financieringsaanvraag, binnen ruimte die koopovereenkomst bood.
Rechtsgeldig beroep op financieringsbeding. Koopovereenkomst ontbonden. Koper geen boete verschuldigd.
Wetsartikel(en): 6:23 BW | | Trefwoorden | : | belastingrecht | | | koopovereenkomst | | | natuurbeschermingswet | | | | Uitspraak | GERECHTSHOF AMSTERDAM
afdeling civiel recht en belastingrecht, team I
zaaknummer: 200.193.836/01
zaak-/rolnummer rechtbank Amsterdam: C/15/220004 / HA ZA 15-7
arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 8 augustus 2017
inzake
1 [appellant sub 1] ,
2. [appellante sub 2],
beiden wonend te [woonplaats 1] ,
appellanten,
advocaat: mr. J.H. van Vliet te Wageningen,
tegen
1 [geïntimeerde sub 1] ,
2. [geïntimeerde sub 2],
beiden wonend te [woonplaats 2] , gemeente [gemeente] ,
geïntimeerden,
advocaat: mr. J.A. Vermeeren te Etten-Leur.
1Het geding in hoger beroep
Partijen worden hierna [appellanten] en [geïntimeerden] (ofwel afzonderlijk de heer [geïntimeerde sub 1] en mevrouw [geïntimeerde sub 2] ) genoemd.
[appellanten] is bij dagvaarding van 17 juni 2016 in hoger beroep gekomen van de vonnissen van de rechtbank Noord-Holland van 4 november 2015 (tussenvonnis) en 23 maart 2016 (eindvonnis), onder bovenvermeld zaak-/rolnummer gewezen tussen [appellanten] als eisers en [geïntimeerden] als gedaagden.
Partijen hebben daarna de volgende stukken ingediend:
- memorie van grieven, met producties;
- memorie van antwoord;
- akte van de zijde van [appellanten] ;
- antwoordakte van de zijde van [geïntimeerden]
Ten slotte is arrest gevraagd.
[appellanten] heeft geconcludeerd dat het hof de bestreden vonnissen zal vernietigen en – uitvoerbaar bij voorraad – de vorderingen van [appellanten] alsnog zal toewijzen, met veroordeling van [geïntimeerden] in de kosten van het geding in beide instanties met nakosten en rente.
[geïntimeerden] heeft geconcludeerd dat het hof bij uitvoerbaar bij voorraad verklaard arrest de bestreden vonnissen zal bekrachtigen, met veroordeling van [appellanten] in de kosten van het geding in hoger beroep.
Beide partijen hebben in hoger beroep bewijs van hun stellingen aangeboden.
2Feiten
De rechtbank heeft in het bestreden tussenvonnis onder 2.1. tot en met 2.13. de feiten vastgesteld die zij tot uitgangspunt heeft genomen. Deze feiten zijn in hoger beroep niet in geschil en dienen derhalve ook het hof als uitgangspunt. De feiten komen (samengevat) neer op het volgende.
2.1
[appellanten] heeft in 2012 de woonboerderij met land aan de [adres]
(hierna: de boerderij) te koop aangeboden.
2.2
Op 22 augustus 2013 heeft [appellanten] met [geïntimeerden] een
koopovereenkomst gesloten, waarbij [geïntimeerden] de boerderij heeft gekocht. In
artikel 15 van de koopovereenkomst is bepaald dat de overeenkomst kan worden
ontbonden indien koper niet tijdig de benodigde financiering verkrijgt. [geïntimeerden] heeft eind september 2013 een beroep op deze ontbindende voorwaarde gedaan omdat hij geen financiering kon verkrijgen vanwege het ontbreken van een vergunning op grond van artikel 19d lid 1 Natuurbeschermingswet. [geïntimeerden] heeft daarbij een afwijzingsbrief van de Rabobank van 25 september 2013 gericht aan de ‘Firma Wayside’ (hierna: Wayside) overgelegd. [appellanten] heeft het beroep op de ontbindende voorwaarde geaccepteerd.
2.3
Nadat de vergunning alsnog was verkregen heeft [appellanten] op 6 mei 2014 wederom met [geïntimeerden] een koopovereenkomst gesloten, waarbij [geïntimeerden] de woonboerderij en bedrijfsgebouwen met erf en ondergrond en land voor een koopsom van € 2.400.000 heeft gekocht.
2.4
In artikel 13 van de koopovereenkomst is bepaald dat de partij die de overeenkomst gedurende acht dagen na ingebrekestelling niet nakomt, in verzuim is en de wederpartij alsdan de overeenkomst ontbonden kan verklaren en een onmiddellijk opeisbare boete van tien procent van de koopprijs kan vorderen.
2.5
Artikel 15 van de overeenkomst luidt als volgt:
“1. Deze overeenkomst zal, mits met inachtneming van het navolgende, ontbonden (kunnen) worden in elk van de volgende gevallen:
Als koper niet voor 15 juli 2014 een toezegging heeft verkregen voor het aangaan van een of meer geldleningen ter financiering van het bij deze gekochte tot een totale hoofdsom van tenminste € 2.750.000,- (zegge: twee miljoen zevenhonderd vijftig duizend euro) onder de bij de grote geldverstrekkende instellingen gebruikelijke bepalingen. Koper zal ter verkrijging van de financiering al het hem mogelijke verrichten en kan op deze ontbindende voorwaarde alleen een beroep doen door aan verkoper tenminste twee schriftelijke afwijzingen te overleggen.
2. (…)
3. Op vervulling van een in lid 1 gemelde voorwaarde kan slechts koper zich beroepen. Dit beroep moet geschieden door middel van een schriftelijke mededeling aan de notaris en verkoper. Deze mededeling dient uiterlijk op de eerste werkdag na de voor de desbetreffende voorwaarde in lid 1 genoemde datum in bezit van de notaris en verkoper te zijn.”
2.6
Bij brief van 4 juli 2014 heeft [geïntimeerden] aan de verkopende makelaar medegedeeld dat het niet gelukt is om de financiering rond te krijgen. Bij deze brief heeft [geïntimeerden] afwijzingsbrieven van de Rabobank en van de ABN AMRO Bank (hierna: ABN AMRO) gevoegd. Beide brieven zijn gericht aan Wayside. In de brief van de Rabobank staat het navolgende vermeld:
“Wij hebben jullie plan voor de aankoop van het onroerende goed [adres] ontvangen. Na analyse van jullie plan hebben wij besloten om geen financieringsofferte uit te brengen. Dit plan is ons inzien te ambitieus en wij hebben er onvoldoende vertrouwen in dat deze stap in de praktijk uitvoerbaar is.”
en in de brief van ABN AMRO:
“Hierbij bevestigen wij u dat wij geen mogelijkheid zien om, ondanks het uitgebreide ondernemingsplan en de mondeling gegeven toelichting, een offerte uit te brengen t.b.v. de aankoop van het melkveebedrijf aan de [adres] .(…).”
2.7
Bij e-mailbericht van 15 juli 2014 heeft de makelaar aan [geïntimeerden] de ontvangst van de brief van 4 juli 2014 bevestigd. De makelaar heeft er op gewezen uit de afwijzingsbrieven van de banken niet te kunnen opmaken voor welk bedrag financiering is aangevraagd en heeft medegedeeld: “Voor wij akkoord gaan met de ontbinding willen wij graag meer informatie over de financieringsaanvraag zodat wij kunnen zien dat de ontbinding rechtsgeldig is ingeroepen.”
2.8
Nadat een reactie van [geïntimeerden] op voornoemd bericht uitbleef, heeft de (voormalig) advocaat van [appellanten] [geïntimeerden] nogmaals aangeschreven. Hierop heeft de accountant van [geïntimeerden] bij brief van 18 augustus 2014 gereageerd en (onder meer) medegedeeld; “U verzoekt de ingediende financieringsaanvragen te ontvangen. Inzage is vooraf niet afgesproken en hiertoe is [geïntimeerde sub 1] niet bereid. Uw vraag begrijp ik wel. Dit document toont aan hoe serieus [geïntimeerde sub 1] deze investering en de financieringsaanvraag heeft behandeld.” Verder deelt hij mede [geïntimeerde sub 1] bij het opstellen te hebben ondersteund en van mening te zijn dat bij het opstellen van het ondernemersplan en het verkrijgen van de financiering zeer zorgvuldig te werk is gegaan. Ook heeft hij twee aanvullende brieven van de banken meegestuurd waaruit blijkt dat bij de Rabobank een financiering ten bedrage van € 2.450.000,- en bij ABN AMRO een financiering ten bedrage van € 2.880.000,- is aangevraagd.
2.9
Bij aangetekende brief van 27 augustus 2014 van de (toenmalig) advocaat van [appellanten] is [geïntimeerden] er op gewezen dat nu niet is voldaan aan de ontbindende voorwaarde hij nog altijd aan de koopovereenkomst gebonden is en is [geïntimeerden] in gebreke gesteld. De advocaat van [appellanten] stelt daartoe (onder meer) dat de afwijzingsbrieven van de twee banken niet gericht zijn aan [geïntimeerden] als koper, maar aan Wayside en het bovendien geen afwijzingen zijn voor € 2.750.000,- conform de ontbindende voorwaarde in de koopovereenkomst. [geïntimeerden] is vervolgens gesommeerd zijn verplichtingen uit hoofde van de koopovereenkomst alsnog binnen 8 dagen na te komen, bij gebreke waarvan aanspraak wordt gemaakt op verschuldigde boetes.
2.10
Bij aangetekende brief van 11 september 2014 is namens [appellanten] de koopovereenkomst buitengerechtelijk ontbonden en is aanspraak gemaakt op de boete van 10% van de koopsom, zijnde € 240.000,-.
2.11
De Rabobank heeft bij brief van 9 februari 2015 aan Wayside het navolgende bericht:
“In mijn brieven van 1 juli 2014 en 23 juli 2014 heb ik aangeven om geen financieringsofferte uit te brengen voor de aankoop van het onroerend goed [adres] . Deze afwijzingsbrief is gericht aan de heren [achternaam geïntimeerde sub 1] , omdat het financieringsverzoek door de firma Wayside is ingediend. De door u aangevraagde financiering was € 2.450.000,= groot. In het verlengde hiervan heeft deze afwijzing ook betrekking op mevrouw [geïntimeerde sub 2] . Wij hebben bij onze afwijzingsgrondslagen geen rekening gehouden met haar als aanvrager, omdat zij op dat moment geen inkomen had. En hierdoor was zij niet financierbaar.”
2.12
ABN AMRO heeft op 10 februari 2015 aan ‘v.o.f. Wayside’ het navolgende geschreven: “In aanvulling op onze brief van 27 juni 2014 bevestigen wij hierbij dat ons besluit over de afwijzing van uw kredietaanvraag niet anders zou zijn uitvallen indien ook mevrouw [geïntimeerde sub 2] onderdeel zou uitmaken van de vof Wayside en/of de aanvraag gedaan was door de heer en mevrouw [geïntimeerden] in privé.”
3Beoordeling
3.1
[appellanten] heeft in eerste aanleg veroordeling van [geïntimeerden] gevorderd tot betaling van € 243.975,-, zijnde de in de koopovereenkomst overeengekomen boete van 10 % procent van de koopprijs, ad € 243.000,- en buitengerechtelijke kosten ad € 3.957,-, een en ander vermeerderd met rente, alsmede betaling van de proceskosten en nakosten. Aan deze vorderingen heeft [appellanten] samengevat ten grondslag gelegd dat het beroep van [geïntimeerden] op de in artikel 15 van de koopovereenkomst opgenomen ontbindende voorwaarde inzake de financiering (hierna: het financieringsbeding) niet rechtsgeldig is. [appellanten] heeft daartoe – kort gezegd – aangevoerd dat [geïntimeerden] zich onvoldoende heeft ingespannen om de financiering voor de koop te verkrijgen en/of dat het beroep op het financieringsbeding onvoldoende is gedocumenteerd. De rechtbank heeft de vorderingen van [appellanten] afgewezen omdat naar haar oordeel [geïntimeerden] wel een rechtsgeldig beroep het financieringsbeding heeft gedaan. De grieven van [appellanten] zijn gericht tegen deze beslissing en de motivering die eraan ten grondslag ligt.
3.2
Met grief I klaagt [appellanten] erover dat de rechtbank ten onrechte voorbij is gegaan aan zijn stelling dat de door Wayside van de banken ontvangen afwijzingsbrieven [geïntimeerden] niet kunnen baten, in het bijzonder niet mevrouw [geïntimeerde sub 2] , nu deze brieven niet aan [geïntimeerden] zijn gericht en het [appellanten] niet duidelijk was dat de financiering op naam van die firma zou worden aangevraagd. Daarover heeft [geïntimeerden] geen helderheid verschaft. Grief II houdt in dat de rechtbank [geïntimeerden] ten onrechte heeft toegelaten tot het nemen van een nadere akte, waarbij de financieringsaanvragen in het geding konden worden gebracht.
3.3.
Het hof stelt voorop dat op de koper, in dit geval op [geïntimeerden] , een inspanningsverplichting rust om de benodigde financiering te verkrijgen. In lijn hiermee is in artikel 15 van de koopovereenkomst bepaald dat de koper ter verkrijging van de financiering al het hem mogelijke zal verrichten. De inspanningsverplichting brengt onder meer met zich dat de koper een reële financieringsvraag dient te doen. Op de koper rust daarnaast de verplichting om, wanneer hij een beroep doet op het financieringsbeding, dat beroep voldoende te documenteren. Ten aanzien van die documentatieverplichting hebben partijen in de overeenkomst opgenomen dat [geïntimeerden] aan [appellanten] tenminste twee schriftelijke afwijzingen dient over te leggen. Een en ander strekt ertoe dat de verkoper kan beoordelen of door de koper een reële aanvraag is gedaan en of de koper zich terecht op het financieringsbeding beroept.
3.4
Door het (tijdig) overleggen van twee schriftelijke afwijzingen van twee erkende financieringsinstellingen, heeft [geïntimeerden] in beginsel aan de op hem rustende documentatieverplichting voldaan. Eerst op de avond van 15 juli 2014, de datum waarop [geïntimeerden] een financieringstoezegging had moeten hebben verkregen, heeft de makelaar van [appellanten] bij e-mail aan [geïntimeerden] laten weten dat meer informatie over de financieringsaanvraag werd gewenst. In die e-mail is er niet over gerept dat de afwijzingsbrieven aan Wayside waren gericht. [appellanten] heeft ook niet betwist dat de eerdere financieringsaanvraag (zie 2.2) ook op naam van Wayside was gedaan en de afwijzingen ook toen aan Wayside waren gericht en dat zij tegen deze gang van zaken niet heeft geprotesteerd. Dat de makelaar van [appellanten] deze stukken niet heeft doorgestuurd, zoals [appellanten] heeft gesteld, heeft [geïntimeerden] niet hoeven begrijpen. Onbetwist is verder dat het onroerend goed niet voor privé-bewoning werd aangekocht, maar om daar, zie ook het voorblad van de koopovereenkomst, een melkveehouderijbedrijf uit te oefenen door de zoon van [geïntimeerden] , net als zijn vader, de heer [geïntimeerde sub 1] , firmant van Wayside. De aankoop van het melkveehouderijbedrijf kon en kan dan ook niet los worden gezien van de exploitatie daarvan en bovendien valt niet in te zien, zoals de rechtbank ook heeft overwogen, dat het meenemen van Wayside een negatief effect op de uitkomst van de aanvraag heeft gehad. Indien [appellanten] werkelijk bezwaar had tegen een en ander had zij dit eerder duidelijk moeten maken en ten minste [geïntimeerde sub 1] ruim voor 15 juli 2014 in de gelegenheid moeten stellen hierop te reageren of gepaste maatregelen te nemen. [appellanten] heeft dat nagelaten en de geschetste omstandigheden laten geen andere conclusie toe dan dat [geïntimeerden] er aldus gerechtvaardigd op mocht vertrouwen dat een financieringsaanvraag op naam van Wayside (en afwijzingen gericht aan die firma) beantwoordde aan de inhoud van de overeenkomst. Grief I faalt.
3.5
Anders dan [appellanten] met grief II betoogt, heeft de rechtbank [geïntimeerden] verder terecht toegelaten tot het overleggen van de financieringsaanvraag om zo meer duidelijkheid te verschaffen over de inhoud daarvan. Op [geïntimeerden] rustte in eerste instantie geen (documentatie)verplichting om die aanvraag aan [appellanten] te openbaren; op grond van het bepaalde in artikel 15 van de koopovereenkomst kon [geïntimeerden] ten tijde van het beroep op het financieringsbeding immers volstaan met het overleggen van het genoemde tweetal afwijzingen. Pas toen de gemachtigde van [appellanten] , bij brief van 8 augustus 2014, om die financieringsaanvraag vroeg werd deze inzet van het geschil tussen partijen. Aan [appellanten] kan worden toegegeven dat het beter zou zijn geweest indien [geïntimeerden] op dat moment direct volledig inzicht had gegeven, maar anderzijds viel ook het nodige te zeggen voor diens standpunt dat hij daartoe niet verplicht was en inzage zijn privacy zou schenden omdat daarmee zijn gehele vermogenspositie bij [appellanten] bekend zou raken. Het hof weegt hierbij mee dat deze discussie pas geruime tijd na het beroep [geïntimeerden] op het financieringsbeding is ontstaan en [geïntimeerden] op dat moment weliswaar niet de aanvraag, maar wel andere nadere informatie aan [appellanten] had verstrekt, waaronder een toelichting van zijn belangenbehartiger en nadere brieven van de Rabobank en ABN AMRO. Het midden zoekend tussen een en ander heeft de rechtbank vervolgens terecht besloten dat de financieringsaanvraag alsnog moest worden ingebracht in de procedure. De grief slaagt derhalve niet.
3.6
Met grief III komt [appellanten] op tegen het oordeel van de rechtbank dat [geïntimeerden] bij ABN AMRO voor een bedrag van € 2.880.000,- financiering heeft mogen aanvragen en de afwijzing van die aanvraag aan zijn beroep op het financieringsbeding ten grondslag heeft mogen leggen. Volgens [appellanten] is het bedrag van € 2.880.000,- te hoog. [appellanten] wijst er in dit verband op dat de koopovereenkomst weliswaar enige ruimte liet om financiering aan te vragen voor een (enigszins) hoger bedrag dan het opgenomen bedrag van € 2.750.000,-, maar dat die ruimte niet zover gaat dat dat bedrag met € 130.000,- overschreden mocht worden.
3.7
Niet betwist is dat partijen in de koopovereenkomst enige ruimte hebben willen laten ten aanzien van de hoogte van het te financieren bedrag, dit staat tussen hen vast. De vraag die voorligt is dan of die ruimte door [geïntimeerden] is overschreden. Het hof beantwoordt die vraag ontkennend. Het volgende is van daarbij van belang.
Bij het sluiten van de koop was duidelijk dat [geïntimeerden] naast de koopsom van € 2.400.000,- extra financiering nodig zou hebben voor (onder meer) investeringen ten behoeve van het melkveehouderbedrijf. Waarvoor en hoeveel er precies benodigd was, kon ten tijde van het sluiten van de overeenkomst kennelijk nog niet exact worden gezegd en dat zal de reden zijn geweest waarom die ruimte werd gelaten. In het ondernemingsplan is uiteengezet welke financiering (ook hiertoe) benodigd was. Nu de overschrijding nog geen 5 % vormt van het bedrag van € 2.750.000,-, is naar oordeel van het hof de grens van de gegeven ruimte niet overschreden. De grief faalt.
3.8
Met grief IV klaagt [appellanten] erover dat de rechtbank het ondernemingsplan als financieringsaanvraag heeft aangemerkt. Volgens [appellanten] vormt een ondernemingsplan slechts een onderdeel van een dergelijke aanvraag; er zijn daarnaast nog verscheidene andere stukken vereist, welke niet zijn overgelegd. [geïntimeerden] heeft met zijn aanvraag dus niet al het mogelijke verricht om financiering te verkrijgen, aldus [appellanten] Het hof overweegt als volgt. De aanvraag voor financiering bestond uit het ‘Ondernemers plan Firma Wayside’ van juni 2014. Het betreft een volledig plan dat onder meer een bedrijfs- en resultatenanalyse en toelichting op de benodigde financiering bevat en waarbij alle relevante gegevens zijn meegenomen. Het ondernemingsplan bevat bovendien ook een groot aantal van de onderdelen die een financieringsaanvraag volgens [appellanten] dient te bevatten, waaronder ‘een investeringsplan’ en ‘een onderbouwing van de kredietaanvraag’; het gaat niet slechts om een beperkt ‘bedrijfsplan’, zoals [appellanten] suggereert. Uit dit ondernemingsplan volgt verder onmiskenbaar dat de aanvraag gericht was op het verkrijgen van financiering voor de koop van het bedrijf ‘ [naam bedrijf] ’ te [plaats] , zoals onder meer uiteengezet in hoofdstuk 5 van dat plan. Onbetwist is dat de banken de inhoud van dit ondernemingsplan aan hun afwegingen ten grondslag hebben gelegd en gesteld noch gebleken is dat de afwijzingen verband hielden met het ontbreken van de door [appellanten] genoemde stukken. Gelet op de aard van die stukken acht het hof dat ook niet waarschijnlijk. Het hof wil aannemen dat banken, voordat zij besluiten een financiering te verstrekken, ook nog de door [appellanten] genoemde stukken zullen opvragen. In dit geval behoefden de Rabobank en ABN AMRO dat echter niet te doen, omdat zij de plannen niet levensvatbaar achtten. De grief faalt. Het in dit verband door [appellanten] gedane bewijsaanbod wordt als niet ter zake dienend gepasseerd.
3.9
In het verlengde van het voorgaande heeft ook grief V geen succes. Met deze grief klaagt [appellanten] over de overweging van de rechtbank dat extra investeringen deel uit kunnen maken van het financieringsvoorbehoud. [appellanten] voert in dit verband aan dat weliswaar enige ruimte bestond voor extra investeringen, maar dat [geïntimeerden] geen financiering had mogen aanvragen voor een bedrag aan investeringen ad € 976.000,-. Naar oordeel van het hof heeft [geïntimeerden] echter ook in dit verband de gegeven ruimte niet overschreden. [geïntimeerden] heeft in het ondernemingsplan verzocht om financiering van een bedrag van € 2.450.000,-, welk bedrag nagenoeg overeenkomt met de koopsom. De daarnaast door [geïntimeerden] in de aanvraag opgenomen investeringen ad € 976.000,- worden geheel gedekt door de (voorgestelde) inbreng van eigen middelen. Aldus heeft [geïntimeerden] geen – althans slechts zeer beperkte – financiering aangevraagd voor de investeringen, een en ander conform de ruimte die de koopovereenkomst bood.
3.10
De slotsom is dat de grieven falen. Het vonnis waarvan beroep zal worden bekrachtigd. [appellanten] zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de kosten van het hoger beroep.
4Beslissing
Het hof:
bekrachtigt de bestreden vonnissen waarvan beroep;
veroordeelt [appellanten] in de kosten van het geding in hoger beroep, tot op heden aan de zijde van [geïntimeerden] begroot op € 1.631,- aan verschotten en € 3.263,- voor salaris;
verklaart deze kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad;
Dit arrest is gewezen door mrs. J.C.W. Rang, L.A.J. Dun en M.H. Erich en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 8 augustus 2017. | Link naar deze uitspraak
|
| | |
|
|
